공동주택 하자분쟁 사례분석에 기초한 공동주택 하자위험 분석

Abstract

급격한 경제성장에 따라 제한된 토지에서 주택공급량을 늘리기 위하여 공동주택이 국내 가장 대표적인 주거양식으로 자리잡았다. 이에 따라 과거 80~90년대에는 절대적인 주택공급량 부족으로 인하여 공급자 중심의 공동주택시장이었지만, 점차 주택수급이 균형상태에 가까워지면서 수요자 중심으로 공동주택시장이 변화하게 되었다. 이러한 주택시장 변화는 공동주택에 대한 다양한 하자분쟁으로 이어지고 있으며, 입주자와 건설회사의 갈등이 심각해져 최종적으로 하자소송으로 연결되고 있다. 하자보수는 대부분 전체 공사비의 3% 이내에서 사전에 책정되어 있는 하자보수보증금 내에서 처리하게 된다. 하지만 이러한 하자보수보증금을 두고 하자비용을 책정하는데 있어서 입주자와 건설업체 간의 이견이 발생하게 된다. 이는 결국 양측의 경제적인 문제뿐만 아니라 사회적인 손실과도 직결됨에 따라 하자분쟁을 해결하는 것이 매우 중요하다. 이러한 관점에서 본 논문에서는 하자분쟁을 최소화하기 위한 토대를 마련하고자, 하자보수보증기간에 따른 공종별, 하자현상별로 세부적으로 하자위험을 평가하였다. 이를 위하여 본 논문에서는 준공된 지 10년이 경과한 공동주택 하자분쟁사례를 분석하여 하자위험을 평가하였다. 분석자료는 하자분쟁사례 32건의 하자내역 5337개를 활용하였다. 이를 토대로 하자빈도, 하자비용을 조사하고, 이를 종합하여 최종적으로 하자위험을 평가하였다. 하자위험을 분석한 결과 RC공사와 마감공사의 하자위험이 가장 높은 것으로 확인되었다. RC공사의 경우 하자보수보증기간이 지남에 따라 균열하자에 의한 위험도가 더욱 증가하는 것으로 확인되었으며, 마감공사의 경우 다양한 하자현상이 지속적으로 나타나는 것으로 확인되었다. 이러한 관점에서 RC공사의 경우, 하자를 최소화하기 위하여 시공단계부터 생애주기 관점에서 공법을 결정하는 것이 중요할 것으로 판단되며, 마감공사의 경우, 하자관리뿐만 아니라 입주자에 대한 고객관리까지 다각적으로 대응할 필요가 있을 것으로 사료된다. 본 연구의 흐름은 다음과 같다. 1장에서는 본 연구에서 하자보수보증기간에 따른 공종별, 하자현상별 하자위험 평가에 대한 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법을 소개하였다. 2장에서는 이론적 고찰 및 선행연구를 검토하였다. 먼저 하자에 대한 전반적인 개요를 확인하고, 하자분쟁에 가장 관련이 높은 하자보수보증금 제도에 대하여 조사하였다. 또한 하자분쟁에 대한 현황을 조사하여 최근 들어 하자분쟁 발생의 전반적인 변화추이를 확인하였다. 마지막으로 하자분쟁과 관련된 선행연구를 조사하여 기존 문헌의 한계점을 고찰하였다. 3장에서는 공동주택 하자위험 평가 방법에 대하여 설명하였다. 즉 평가사례에 대한 개요와 평가사례 선정 배경을 언급하고, 해당 평가사례의 하자내역을 토대로 하자빈도, 하자비용 및 하자위험을 측정하는 방법을 소개하였다. 4장에서는 3장에서 언급한 평가방법을 토대로 실제로 하자보수보증기간에 따른 공종별, 하자현상별 하자위험을 분석하였다. 5장에서는 공동주택 하자위험 분석 결과를 요약하고 이에 대한 시사점을 도출하였다.