주민 가치인식 기반의 아파트 조경공사비 산정의 효율성 분석

Abstract

우리나라 최초의 마포 아파트단지가 1964년 건설된 이후 아파트는 보편적인 주거유형으로 자리를 잡았다. 아파트 건설기술과 주동배치, 단지계획, 외부공간 설계수준의 향상으로 주거 전용공간뿐만 아니라 옥외공간 조경부문의 질적 향상은 아파트 브랜드 네이밍과 가치를 제고하는 방향으로 변화되고 있다. 최근에는 아파트 분양도 100%를 장담할 수 없고 소비 트렌드가 발주자에서 수요자 중심으로 전환되면서 민간 대형 건설사들은 입주자의 가치, 선호, 효용에 근거한 계획 및 설계로 입주자들에게 다가서며 마케팅에 전력을 기울이고 있다. 본 연구는 이러한 추세에 비추어 공공기관의 경우 아파트 조경공사를 발주하기 위해 조경공사비를 산정함에 있어 얼마만큼 입주민의 가치 인식과 정합성을 유지하고 있는지, 또 공종별 공사비 비율 산정이 적절하게 이루어지고 있는지 등을 분석함으로써 향후 수요자 중심의 조경공사비 산정을 위한 기초자료 제시를 목적으로 수행하였다. 본 연구의 대상적 범위는 2004년에서 2012년까지 LH공사에서 수도권에 발주한 파주운정, 성남판교, 화성동탄, 수원광교, 서울 강남・서초 지구에 발주한 500호 이상의 아파트 37개 단지(임대 18곳, 분양 19곳) 조경공사 발주내역서를 대상으로 조경공사비 및 조경요소별 분포비율 등을 조사・분석하였다. 분석 방법은 첫째, 전체 공사비용, 전체 조경공사비대 조경 공종 및 요소별 공사비에 대한 비율은 LH공사의 기초자료 분석을 통해 실시하고 둘째, 조경공사비 및 공종별 조경공사비의 경년별 변화 분석은 시계열적 산술분석을 실시하였다. 셋째, 조경요소별 공사비 변동의 상관성을 분석하기 위해 상관분석을 실시하였다. 본 연구 결과, 첫째, 조경공사비 산정에 있어서 식재 공사비와 시설물 공사비의 비율은 각각 55∽60%, 40∽45%로 나타났다. 둘째, 조경 공사비의 경년별 변화를 분석한 결과, 10여년에 걸쳐 이러한 결과는 변하지 않는 것으로 나타남으로써 조경 공사비 책정이 기계적이고 일률적으로 이루어지고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 상관관계 분석 결과, 조경공사비 총액이 정해지면 공종별 관습적 공사비율에 따라 공사비가 책정되는 기계적 과정을 밟고 있는 것으로 나타났다. 넷째, 이러한 현상이 의미하는 바는 조경공사비 산정의 방식이 공사비 총액 범위 안에서 시설의 종류에 따라 항목별 공사비가 정해지고, 이어서 Top-Down 방식으로 조경공사비가 책정되면 공사비 상한선 안에서 식재 또는 시설물 요소를 줄이거나 늘려서 공사비를 조절하는 양상을 보여주는 규범적인 절차의 문제로 귀결되고 있음을 보여주고 있다. LH공사에서 수행한 수도권 19곳의 분양아파트 단지 중 7곳을 선정하여 입주민을 대상으로 조경공종별 가치인지도 설문을 실시한 결과 다섯째, 조경공종의 상위단계(1단계)에서는 요소별 가치 인식의 차이가 없는 것으로 나타났으나 입주민들이 실제로 이용하고, 체험하는 3단계(하위요소)로 내려갈수록 식재공종 요소에 가치를 더 두는 것으로 나타났다. 여섯째, 입주민의 가치 인식에 기반하여 볼 때, 공사비 과소 투입으로 인한 비효율성(가치인지 비율>공사비 비율) 요소는 상록수, 지피식물, 운동시설, 단위놀이시설, 복합놀이시설, 경관조명, 조형시설 등 요소인 것으로 나타났고 일곱째, 공사비 과다투입(가치인지비율<공사비 비율)에 따른 비효율성 요소는 낙엽수, 포장시설, 수경시낮게 두는 것을 의미하였다. 아홉째, 이상의 연구 결과 LH공사에서 설, 관리시설 등인 것으로 나타났다. 여덟째, 이러한 결과는 입주민들이 직접 체험하는 요소에는 가치의 비중을 높게 두고 시설에 대한 프로그램이 없는 단순한 요소에는 가치의 비중을 산정하고 있는 조경공사비의 공종별 비율과 아파트 입주민의 가치 인식에 따른 조경공사비의 비율이 상호 정합성을 갖지 못하고 있음으로써 향후 조경공사비 책정에 있어서는 조경 공종별 입주민의 가치 인식을 반영한 합리적, 효율적 조경공사비 책정이 있어야 할 것으로 사료되었다. 본 연구는 공공기관이 아파트 조경공사비 산정 시 일률적이고 획일적 공사비 책정의 관행을 탈피하고 입주민의 가치인지에 기반을 둔 효율적 공사비 책정의 필요성을 입증하는 기초자료를 제시하였다는데 연구의 의의가 있다. 하지만 연구의 범위가 수도권에서 공공기관이 시행한 아파트단지 37곳에 대한 조사와, 7개 단지에 대한 입주민의 가치인지도를 조사・분석하였다는 공간적, 대상적 한계성이 있었다. 따라서 향후 지방 공공기관, 민간아파트 등을 대상으로 폭넓은 연구를 수행하는 등 종합적 접근이 필요하다고 사료되었다.