IPA분석에 의한 주택정비사업 주요 리스크 영향요인 분석에 관한 연구

Abstract

주택 정비사업은 비전문가들로 구성된 조합이 사업주체가 되는 상황에서 비전문성에 의한 조합의 사업지연, 발주처임과 동시 시행사인 조합 집행부 및 비대위 간의 분쟁, 인허가를 동반한 사업 절차에 따른 지연으로 조합 사업비 상승 등 불확실성이 큰 사업이다.

최근에는 전쟁 등 국제정세, 원자재값 급등, 금융시장의 불안 요소로 인해 사업 추진의 외부 장애 요인이 많이 발생되고 있는 실정이다. 또한 시공사는 조합원의 각종 요구사항 수렴, 사업지연에 따른 이자 비용부담, 이주비 지급 등의 위험부담을 떠안고 있는 것이 현실이다.

또한 시공사는 조합원의 각종 요구사항 수렴, 사업지연에 따른 이자 비용부담, 이주비 지급 등의 위험부담을 떠안고 있는 것이 현실이다. 기존 사업들은 확정된 지표나 기준 없이 현재 인근 단지 또는 분양가를 토대로 산출한 수익성에 대한 추정치를 토대로 시행되고, 제반 위험에 대해 법률적 전문정비업무 능력을 우선 시하기 보다는 조합 관계자와 업체의 경험에 의존하고 있는 실정이다.

이에 본 연구에서는 주택 정비사업의 시행에 있어 핵심 리스크 요인을 문헌조사 및 실증 자료를 기반으로 특정하고 이를 중심으로 영향을 미치는 요인의 지표를 을 추출하고 어떠한 요인에 의하여 영향을 받는지 살펴보며, 그 요인들에 대한 관리 방안을 제시해 보고자 한다.

관련하여 국내 주택 정비사업의 개념을 파악하고자 관련 법률 및 제도의 정의, 절차를 연구하였다. 이후 선행연구를 통해 리스크 핵심요인 外 정비사업 실증 사례분석을 도출하고 위험요인의 정량적인 평가를 위해 해당 정비사업지 담당자를 대상으로 설문조사를 실시하여 IPA (Importance-Performance Analysis) 기법을 이용한 위험요인의 상대적 중요도를 본 연구에서 도출하고자 한다.

본 연구의 결과는 다음과 같이 요약할 수 있다. 본 연구는 문헌조사와 H사의 정비사업의 주요 사업추진 단계인 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가의 단계에 있어서 주요 리스크 총 50개를 선별하여 관련 건설업 종사자, 정비사업 조합 관계자, 부동산 중개사 등을 대상으로 설문 조사를 실시했다. IPA분석 및 IPA 메트릭스 분포도 구성 결과, 사업단계별 총 20개의 정비사업 핵심 리스크를 도출할 수 있었다. 조합설립인가 9개(조합설립 주도권 갈등, 조합내부마찰, 관련법규 위반), 사업시행인가 3개(인허가 등 지연, 이주비 대여 등), 관리처분인가 8개(분양성 악화 및 실물경기 위축에 따른 부동산 조정 시기, 그리고 공사비 갈등)로 나타났다. 본 연구를 통해 정비사업 추진 시 핵심 리스크를 일정 수준까지 도출했다는 점에 그 의의가 있다고 본다. 도출된 리스크는 사업 추진 시 중점 관리 리스크로 분류하고 집중 관리한다면 사업지연 및 사업성 악화를 최소화할 수 있는 기초자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다.