초대형 오피스 공급이 하부시장에 미치는 영향

Abstract

최근 오피스 임대시장에서 그 동안 볼 수 없었던 초대형 오피스 빌딩이 급격하게 공급되면서 시장에 미치는 영향력에 많은 관심이 집중되고 있다. 일반적으로 공급의 증가는 공실률 증가로 이어지고, 이후 임대료에 영향을 미치는 것으로 알려져 있다. 공급의 증가는 공간시장에서 재고량을 증가시키고, 재고량의 증가는 임대료 하락을 야기한다. 그러나 현실적으로 초대형 오피스 빌딩의 공급이 집중되었을 때 공실률과 임대료간의 순차적인 영향력이 제한적인 하부시장과 등급에서 다르게 나타나는 현상이 발견되었다. 본 연구는 초대형 오피스 빌딩의 공급이 많았던 주요 하부시장의 데이터를 최근으로 확장하여 기존연구와는 다른 형태의 변화를 측정하기 위해 거시경제변수를 통제변수로 사용하여 공급에 따른 영향력을 분석하였다. 최근 대형화 되어 공급되고 있는 추세를 반영하였으며, 임대용 오피스 빌딩만을 추출해 공급효과를 측정하고, 임대시장에서의 균형 임대료인 실효임대료를 통해 공급에 따른 영향력을 세밀하게 분석하였다. 분석대상 기간은 2007년 1분기부터 2021년 4분기까지 총 60개의 분기이며. 통제변수는 선행연구를 참고하여 사무직취업자수, GDP, 코스피, 회사채를 사용하였다. 오피스 공급에 따른 공실률과 임대료는 장기에 걸쳐 균형으로 회복하려는 조정이 진행되고, 변수간의 공적분이 존재해 VEC모형을 이용해 분석하였다. 그랜저인과관계 검정결과 공급은 YBD에서는 A등급 실효임대료에 영향을 미치고, CBD에서는 B등급 공실률에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 충격 반응 분석에서도 YBD A등급의 실효임대료가 1기부터 즉각 반응하기 시작하여 지속적으로 하락하고 5기 이후 높은 수준에서 음(-)의 반응을 보였다. 이는 YBD의 A등급은 공실률 변수를 거치지 않고 실효임대료에 직접적으로 영향을 미치는 것을 의미한다. 주목할 점은 하부시장에서 공급에 따른 등급별 영향력이 변화한다는 것이다. 하부시장은 공급량에 따라 영향력이 동태적으로 변화한다는 의미이다. 특히, 초대형 오피스빌딩의 공급으로 인해 임대시장이 공급 과잉 상태에 있는 경우, 바로 아래 등급인 A등급의 임대인은 실효임대료를 통해 공실 리스크에 선제적으로 대응하는 경향이 있다는 것이 실증 분석을 통해 확인되었다.