오피스 빌딩 등급별 소유 및 관리 특성이 관리비에 영향을 미치는 영향 분석

Abstract

부동산 투자환경 변화로 인하여 오피스 빌딩은 안정적인 운영소득과 빌딩 매각 시 매각 차익을 도모할 수 있는 투자 대상으로 인식되고 있다. 외환위기 이후 많은 기업이 파산 위기에 처하고 이들 회사가 구조조정을 하면서, 소유하고 있던 많은 오피스가 부동산시장에 유입되었다. 부동산시장의 개방과 다양한 정책의 시행으로 상업용 부동산 투자가 활발하게 이루어지고 있다. 대표적인 상업용 부동산인 오피스에 관한 다양한 선행연구들이 진행되었지만 대부분 임대료 측면에 집중되어 있다. 오피스의 관리비에 대해서는 자료를 확보하기 어렵다는 한계가 있어서 관리비 관련 연구가 미흡한 실정이다.

오피스 빌딩과 관련한 연구들은 임대료 중심의 연구가 대부분이었다. 서울시에 있는 오피스빌딩의 관리비는 주로 비용적 측면에서 연구가 진행되고 있다 (고현림 외, 2014; 양영준·유선종, 2010; 정원구·이현석, 2004). 오피스 시장의 성장과 학술적 진전에도 불구하고 오피스 빌딩 수익의 중요 부분을 차지하는 관리비에 대한 정보와 연구는 아직 부족한 실정이다. 관리비 정보가 임대인의 영업비밀로 인식돼 시장에 거의 공개되지 않기 때문이다. 선행연구에 따르면 임대료에 영향을 미치는 요인도 관리비에도 영향을 미칠 수 있다. 그러나 오피스 빌딩의 소유주 유형 및 전문화 운영관리 여부가 오피스 관리비에 어떠한 영향을 미치는지에 대한 논의가 부족하다.

오피스 빌딩 소유 주체와 관리방식의 유형에 따라 간접투자 소유(기관투자)와 직접 소유(법인, 개인) 및 직접 관리와 전문 관리(위탁관리)로 구분한다. 일반적으로 오피스 빌딩의 관리비 수준은 소유 주체 특성과 오피스 빌딩의 관리주체에 따라 달라질 것으로 예상된다. 오피스의 소유 및 관리 특성에 초점을 맞춘 일부 연구에 따르면 개인 소유보다 전문 투자 회사의 소유일수록, 개인 관리보다 전문 운영·관리회사일수록 관리비 수준이 더 높아진다는 것을 알 수 있다 (백민석, 2014; 노영학·장정민, 2009; 김지운, 2011). 연구들은 오피스의 등급별 구분이나 건물의 특성에 대한 분석을 세부적으로 하지 않았다는 한계점을 가진다. 본 연구에서는 그 부족함에 주목해 오피스 소유 및 관리 특성이 관리비에 미치는 영향을 오피스 등급별로 구분하여 분석한다. 관리비는 다양한 측면의 특성이 있으므로 관리비에 영향을 미치는 특성을 연구하는 것은 오피스의 관리와 투자에 있어 매우 중요한 의미가 있다.

본 연구의 목적은 다음과 같다. 첫째, 오피스 빌딩의 소유 주체와 관리 방식에 따라 오피스 관리비에 영향을 미치는지를 밝혀지고자 한다. 둘째, 관리비에 미치는 영향요인이 오피스 등급 간 차이가 있는지를 비교분석을 하고자 한다.

본 연구의 시간적 범위는 2021년 4분기의 데이터를 사용하였다. 공간적 범위는 서울시 도심 권역 (CBD)인 종로구, 중구와 용산구, 강남 권역(GBD)인 테헤란로와 강남대로, 여의도 권역 (YBD)인 동여의도와 서여의도 일대의 340개 임대형 오피스 빌딩을 분석 대상으로 선정하였다. 오피스 빌딩 등급별 분류 면적 기준은 관리비 정보를 제공한 ㈜부동산플래닛의 기준으로 분류하였다. 오피스 빌딩의 연면적이 66,798㎡ 이상이면 S등급(Prime 등급)으로, 33,459㎡ 이상 60,698㎡ 미만이면 A등급으로, 16,444㎡ 이상 33,025㎡ 미만의 빌딩은 B등급으로 구분하였다.

본 연구의 종속변수는 종합부동산서비스회사 ㈜부동산플래닛에서 전화, 방문 조사한 건물별 관리비 자료를 활용하였다. 독립변수는 선행연구를 참고해 오피스 빌딩 관리비에 영향을 미칠 수 있는 변수를 선정하였다. 본 연구에서는 변수를 크게 소유 및 관리요인, 주변 요인, 대상 건축물 요인으로 구분하였다.

본 연구의 순서는 첫째, 선행연구의 고찰을 통해 오피스빌딩 관리비에 영향을 미치는 변수를 선정한 후 소유주체, 관리 방식을 변수로 추가하였다. 둘째, 차이 검정(ANOVA, T-test)를 통해 등급 간 변수의 차이가 있는지 확인하였다. 이후 종속변수에 대하여 독립변수의 영향 관계를 확인하기 위하여 다중회귀분석을 실시하였다. 본 연구를 통해서 오피스 빌딩이 투자기관에 소유 여부 및 전문 관리 여부는 관리비에 영향을 미치는 요인을 도출하였다. 또한, 오피스 등급별로 관리비에 영향을 미치는 요인에 차이가 있다는 것을 밝혀냈다. 전체 오피스를 대상으로 분석한 결과는 직접 소유(개인, 법인)보다 간접투자 소유(기관투자)일수록, 직접 관리보다 전문 관리 방식으로 운영한 오피스일수록 관리비가 더 높게 나타났다. 오피스의 주변 요인보다 소유 및 관리 특성과 건물 고유 특성이 관리비의 주요 결정요인이라는 것을 알 수 있었다. 하지만 등급별 오피스 관리비 결정요인이 다르다는 사실을 발견할 수 있었다. 소유 및 관리요인에서 S등급, B등급 오피스의 소유 특성과 관리 특성은 전체 오피스의 결과와 유사하였다. 그러나 A등급에는 영향을 미치지 않았다. A등급 오피스는 건물 자체의 속성이 관리비에 강한 영향을 미치는 것으로 판단할 수 있다. 본 연구의 결과는 다양한 관리비 결정요인을 제시하고 오피스 등급을 기준으로 관리비 결정요인이 다를 수 있음을 시사하여 향후 이어지는 관련 연구에 기여할 것으로 기대한다.