소형 빌딩과 중형 빌딩의 가격결정요인 차이 연구

Abstract

본 연구는 중소형 상업용 빌딩을 대상으로 소형빌딩과 중형빌딩의 가격결정요인 사 이에 어떠한 차이가 존재하는지 분석하였다. 이를 위해 먼저 소형빌딩과 중형빌딩 을 나눌 수 있는 합리적인 연면적 기준(약1,200평)을 Chow-Test 를 통해 얻어냈 다. 다음으로 중형빌딩에 대비하여 소형빌딩에서 나타나는 가격결정요인을 비교분 석 하였다. 분석결과, 중소형 빌딩 공통적으로 상대용적률(법정용적률 / 현황용적률) 이 양(+)의 영향을 미치고 건물연령 효과에 U자형의 변곡이 존재하는 등 물리적인 관리가 중요한 것으로 판단된다. 건축물용도에 있어서는 중형빌딩이 용도별 차이가 유의하지 못했던 반면 소형빌딩은 건축물용도 차이에 민감한 것으로 추정되었다. 이에 소형빌딩은 임차인 업종의 선정, 단일 용도로서의 이미지 관리 등이 필요할 것 으로 판단된다. 추가로 소형빌딩과 중형빌딩의 가격지수가 차별화된다는 사실을 발 견할 수 있었으며 이 둘을 함께 묶어서 가격 흐름을 파악하고 의사결정을 내릴 때 에는 주의가 필요하다. This study analyzed the difference of price determinants between the small-sized building and the medium-sized building among the small and medium commercial buildings. For this purpose, the reasonable Floor Area standard for dividing small and medium buildings was obtained through Chow-Test. Next, we compared and analyzed the price determinants estimated in the small buildings against the medium buildings. As a result, it is considered that physical management is important, as the relative Floor Area Ratio (FAR regulation / FAR observed) has a positive effect and U-shaped inflection is present in the building age effect. In terms of building use, medium-sized buildings were insignificant in their use, while small buildings were insensitive to building use. Therefore, small buildings need to be selected for tenants and image management as a single use. In addition, we found that the price index of small and medium buildings is different, and we need to be careful when we tie them together to read the price trend and make decisions.