住宅 需要者金融의 效率化 方案에 관한 硏究

Abstract

人間生活에 있어서 衣ㆍ食ㆍ住가 기본적인 요소라면, 住는 우리에게 필수적인 요소임에 틀림없다. 따라서 서민들의 주택구입을 지원하는 주택금융은 사회적ㆍ경제적으로 매우 중요하다. 그러나 현재 우리나라는 담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)제도를 도입하여 대출을 규제함으로써, 주택금융을 이용한 내 집 마련은 더욱 어려워진 상황이다. 물론, 이 제도는 투기수요를 억제하고 투기자금의 조달을 원천적으로 제한하려는 취지지만, 정상적인 실수요자에게도 피해가 돌아가고 있는 것이 엄연한 현실이다. 본 연구는 과거 주택금융정책의 최대과제였던 주택금융의 공급부족이라는 문제점이 어느 정도 해결되었음에도 불구하고 주택금융을 이용한 주택구입이 어려운 이유가 주택 수요자금융측면에 그 원인이 있다는 것을 밝히고, 아울러 주택시장 선진화를 위한 효율적인 주택금융 시스템의 구축 방안을 도출 하는데 있다. 이를 위해 우선, 주택금융의 구조를 개관하고 외환위기 이후에 도입된 주택금융시스템의 변화를 살펴보았다. 이는 외환위기 이후의 주택금융시스템은 패러다임의 전환으로 인식될 만큼 제도적으로나 현상적으로 큰 변화가 발생했기 때문에, 주택금융시장의 현황을 분석하고, 시사점을 도출하기 위해서는 이러한 시스템 변화에 대한 검토가 우선되어야 하기 때문이다. 이에 따라 외환위기 이후에 나타난 주택금융시스템의 변화를 중심으로 현 주택수요자금융시장의 현황과 문제점을 분석하고, 이러한 분석결과를 토대로 주택 수요자금융의 효율화를 위한 다음과 같은 5가지의 방안들을 제시하고자 하였다. 첫째. 서민들의 주택구입을 지원하고 금리상승으로 인한 부담을 경감 하기위해 국민주택기금을 활용한 서민지원 주택금융을 보다 효율화 할 필요가 있다. 즉, 일정한 기준을 충족하는 서민에 대하여 민간 주택금융보다 낮은 수준의 금리를 제공하고, 필요할 경우 정부의 기금에 대한 재정지원도 필요할 것으로 판단된다. 둘째. 2007년 9월 조기실시 예정인 청약가점제 분양과 관련하여, 예상되는 각종부작용에 대한 보완책 마련이 시급한 실정이다. 이에 따라 소득ㆍ자산수준에 의한 차별화 방안의 모색과 중소형 청약예금자의 청약기회 확대 및 1주택자의 이동경로 개발 등과 관련한 정책들이 먼저 마련되어야 할 것이다. 셋째. 과잉 유동성 흡수와 금융기관의 건전성 제고를 위한 DTI및 LTV조치 등의 규제속도를 조절하여 주택매입 실수요자와 자금력이 약한 서민들이 급격한 충격을 받지 않도록 운영상 신축성을 발휘할 필요가 있다. 넷째. MBS와 연계된 모기지금융을 효율적으로 활용하여 금융기관의 자금조성과 운용의 기간 불일치 문제를 해결하고 주택수요자의 장기저리의 주택자금수요를 충족하여야 할 필요가 있다. 이를 위해 금융기관들은 단기변동금리부로 이루어진 주택담보대출을 장기 모기지금융으로 전환, 유도 하는 노력을 해야 하며, 정부도 모기지금융의 대출실행비용과 이자비용에 대한 소득공제를 확대하여 MBS와 연계된 모기지금융의 효율화를 유도할 필요가 있다. 나아가 주택금융시장의 안정과 장기고정금리대출의 확대를 위하여 미국과 같이 모기지론 만을 전문적으로 취급하는 모기지뱅크의 도입도 검토할 수 있다. 마지막으로 신 바젤자기자본협약(Basel∏)과 관련하여 기존의 부외 유동화 방식인 MBS의 발행이 Basel∏ 하에서도 감소하지 않도록 새로운 적용기법의 마련이 필요하다. 이상에서 살펴본 바와 같이 주택 수요자금융의 효율화는 주택시장이 수요자중심으로 변화하고 있는 시점에서 우리나라의 주거복지와 주택금융시장의 선진화를 위하여 반드시 필요하다. 따라서 우리나라의 사회적 여건과 주택시장의 여건에 맞는 주택수요자에 대한 지원방법을 수립하여 시행할 필요가 있으며, 이를 위하여 1차 주택금융시장의 효율화와 더불어 2차 주택금융시장의 효율화를 위한 시스템구축에도 힘써야 할 것이다.