부동산 조세개편이 부동산 거래에 미치는 영향

Abstract

노무현 대통령의 참여정부가 출범한지 4년이 지났다. 참여정부는 부동산 가격급등에 대응하고자 그동안 다양한 정책을 수립하여 왔으며, 조세정책은 그 가운데 핵심을 이루고 있다. 이는 종합부동산세를 신설한 것이나, 급속한 과표의 현실화, 가구별 합산과세, 대규모 세무조사 등의 사례를 통하여 확인되고 있다. 부동산문제를 다루는데 있어서 조세정책을 사용하는 것은 부동산보유의 수익률을 낮추어 부동산수요를 인위적으로 억제하려는 일종의 수요조절 정책이라 할 수 있다. 즉 수요조절을 통하여 가격안정화를 도모하려는 것이다. 하지만 부동산정책의 최우선 목표를 가격안정화에만 초점을 두고, 또 이를 위해 조세정책을 과도하게 사용하는 것 역시 심각한 문제를 발생시키고 있는 것으로 사료된다. 이에 본 연구는 참여정부의 부동산 조세정책을 분석하여 부동산 조제정책이 부동산거래에 미치는 영향을 규명하여 앞으로 부동산 조세정책이 나아가야 할 방향을 제시하여 더 이상 투기로 인한 수요가 아닌, 필요에 의한 진정한 수요가 창출될 수 있는 방안을 탐색하고자 한다. 이러한 연구목적을 위하여 기존의 관련 문헌연구 및 각종 통계자료를 활용하여 분석하였다. 부동산조세 및 조세의 변천과정에 대해서는 연구논문과 단행본을 활용하여 부동산조세의 실태를 파악하고, 참여정부의 부동산 조세정책 및 종합부동산세에 대해서는 이론적 검토와 현황분석 및 부동산 관련 홈페이지를 활용하여 참여정부가 내놓은 각종 부동산대책을 분석하였다. 또한 참여정부의 조세정책과 부동산거래 실태분석은 인터넷 웹 사이트 및 건설교통부 부동산사이트를 활용하여, 참여정부가 부동산 조세정책을 발표하면서 부동산거래에 어떠한 영향을 미쳤는지 검토·분석하였다. 참여정부가 2006년부터 실거래가 도입을 시행한 관계로 2006년 1~4분기까지와 2007년 1분기를 중심으로 아파트의 실 거래량을 분석하였다. 실거래가가 시행된 2006년부터 2007년 1분기까지의 분기별 거래량을 살펴보면 2006년 4분기에는 다른 분기의 거래량에 비해 약 2배 가까이나 거래량이 증가한 것을 알 수 있다. 하지만 2006년 11.15 대책 및 2007년 1.11 대책이 발표된 시점의 아파트 거래량을 비교하면, 다른 분기별 거래량과는 약 10배 가까이 거래량이 감소한 것으로 나타났다. 이와 같이 참여정부는 다양한 부동산대책을 수립하였고, 그 중 가장 핵심적인 “재건축규제의 강화”, “실거래가의 도입” “종합부동산세의 신설”, “투기지역 및 투기과열지구 등의 지정” 등을 지적할 수 있다. 이러한 대책들이 상호작용하여 아파트 거래량이 약 10배 가까이 감소한 것으로 추정된다. 그렇다고 아파트 가격상승의 불씨가 완전히 사라졌다고 단정하기는 어렵다. 본 연구 결과 조세정책과 부동산이 서로 밀접한 관계를 가지고 있는 관계로, 이와 관련된 대안을 요약하면 다음과 같다. (ⅰ) 부동산대책의 보완적 역할로써의 조세정책의 정립, (ⅱ) 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 조치 완화 장치의 마련, (ⅲ) 주택공영개발 방식의 선별적 추진, (ⅳ) 시장수요에 걸 맞는 주택 공급정책 수립, (ⅴ) 부동산 시장의 가격기능 정상화 조치마련, (ⅵ) 과세구조의 복잡성 해소방안, (ⅶ) 주택 실수요자 및 서민층을 위한 주거공급 확대, (ⅷ) 정부조세정책의 일관성 유지 필요, 등을 제시하였다. 이러한 방안들이 부동산가격 안정화에도 도움이 되고, 국민들이 보다 쾌적한 주거공간에서 삶의 질을 한층 더 높일 수 있는 계기가 되었으면 한다.; Four years has been passed since president Roh Moo-Hyun's "During those periods the diverse administration has made various policies to cope with soaring property price. Among them, tax policy was one of the top item. This can be easily understood through the series of policies which they made, such as, new dual taxation system on landholdings, taxation on total household real estate assets, swift adjustments on standard of tax assessments, large scale tax audits. In dealing with real estate problems, tax manipulation is a kind of technique which aims to control supply and demand by lowering the gains through the real estate holdings. This, in short, is to stabilize the price through demand control. so, they tried hard in solving real estate problem through the stabilization of the real estate prices. But, it looks, this also creates serious problem when they use this tax manipulation technique excessively. For these reason, in this thesis, analysis has been made on real estate taxation policies by the "participatory government" and their influences to real estate market. As a result, suggestions are made on a better direction for which the real estate policy should heads. And it is hope that there should be a solution which reflects real demand and not the demand from speculation. For this study, various reports and statistical data regarding real estate was used. For the understanding of present taxation situation, research papers and published books were used which covers real estate taxation and its history of progress. And about tax policies and taxation on total household real estate assets by the "participatory government", studies were made through theoretical analysis of its contents, and information from real estate internet sites and web site of the Ministry of Construction and Transportation. And through those information, it is analyzed that how the tax policies made by "participatory government" had affected real estate market. As "Participatory government" imposed tax on actual prices of land and houses from year 2006, actual trading volumes between 1st through 4th quarter of year 2006 and 1st quarter of 2007 were analyzed. It is obvious that the trade volume of the 4th quarter of 2006 is doubled the volume between year 2006 through 1st quarter of 2007. It is when the actual price system was imposed. And if it is compared to the time of November 15, 2006, and January 11, 2007, the time when government announced new real estate policies, the trade amount dropped by 10 percent than other period. As we reviewed as above, the "participatory government" has prepared various counter measures over real estate problems. Among them "tighter control over reconstruction permits", "application of actual prices in taxation", introduction of "new comprehensive real estate taxes", "designation of speculation area and of excessively speculative area", can be the core of the policies provided by the "participation government". For this study, it becomes obvious that tax policy and real estate market is closely related. Therefore, following alternative measures can be summarized through this study: (ⅰ) Establishment of tax policy as a supportive measure against real estate problems. (ⅱ) Preparation of relief measures on heavy capital gains taxes in the case of 2houses in one household. (ⅲ) Selective implementation in public housing development plan. (ⅳ) Establishment of housing supply policy which reflects market demand. (ⅴ) Preparation of measures for the normalization of the function of prices at real estate market. (ⅵ) Preparation of a measure which can solve the complexity in taxation structure. (ⅶ) Expansion of the supply of the residences for those who has actual demand and for low income households. (ⅷ) Keeping consistency in tax policy by the government. This is a sincere hope that above propositions can be a contribution to the stabilization of real estate prices and the betterment of the quality of life of people who wishes to live in a more comfortable residential environment.