토지이용분포에 따른 공동주택 가격결정요인에 관한 연구

Abstract

도시 내에서 공간적 질서를 부여하기 위한 토지이용계획에 따라 발생되는 공간적 특성들은 주변 지역의 토지이용과 상호관계를 형성하여 주변지역에 파급효과를 야기한다. 토지이용의 분포현황은 이용자의 의도와 상관없이 주변의 토지이용에 긍정적, 부정적 영향을 발생시키는 외부효과(externality)로 인해 주변 토지이용특성과 밀접한 관계를 형성하는 공동주택에 대한 전체적인 이해에 대해 살펴볼 필요가 있다. 본 연구의 목적은 일산신도시를 사례로 하여 그동안 주택공급에 상당한 기여를 하고 있는 공동주택 중에 아파트와 연립주택을 대상으로 주변 토지이용분포가 공동주택의 가격에 미치는 영향에 대해서 시기별·주택유형별로 비교·연구하고자 한다. 이를 통해 향후 신도시개발 및 택지개발을 계획할 때나 도시계획을 수립함에 있어서 도시계획시설 및 용도지역의 지정에 관한 정책수립에 기초자료로서 제시해보고자 한다. 2003년과 2007년을 시점으로 하여 일산신도시의 공동주택을 대상으로 ㎡당 평균매매가를 종속변수로 하고, ‘국토의계획및이용에관한법률’에서 지정·수립되는 법적 도시계획을 기준으로 21개의 독립변수를 지정하고 더미변수를 제외한 변수를 요인분석을 통하여 7개의 변수로 통합하였다. 분석결과 네 개의 모형에서 공통적으로 평형비율이 높은 영향력을 가지고 있으며 2003년에 비해 2007년에 공동주택의 가격에 미치는 영향이 증가했다. 반면, 단지규모는 2003년에 비해 2007년에 공동주택의 가격에 미치는 영향이 감소하였다. 주택유형별로 보면, 아파트의 경우 2007년·2003년에서 생활권중심지와 도시중심지가 미치는 영향이 공통적으로 아파트가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 2003년에 비해 2007년에서 도시중심이 생활권중심보다 미치는 영향이 높아졌음을 알 수 있다. 연립주택의 경우 공원·녹지와 복지시설이 공통적으로 연립주택의 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 중심지에 있어서 2007년은 도시중심, 2003년은 생활권중심이 연립주택의 가격에 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 시기별로 보면, 2003년은 생활권중심, 공원·녹지가 공동주택의 가격에 영향을 주로 미치고, 2007년은 도심중심, 복지시설이 공동주택의 가격에 영향을 주로 미치는 것으로 나타났다. Chow-test를 통하여 시기별·주택유형별로 가격결정구조의 동일성 여부를 검증한 결과, 2003년 아파트와 연립주택 간에는 가격결정요인에 대한 구조식의 차이점이 없었지만, 2007년에 와서 아파트와 연립주택에서 2003년에 가격결정구조식의 차이가 발생하였다. 생활권중심보다 도시중심의 영향이 높아지는 변화가 있었던 것으로 볼 때, 2003년에는 도시중심의 영향이 생활권중심의 영향에 비해 적었지만 2007년에는 도시중심이 성장하면서 주변 공동주택의 가격에 미치는 영향력이 강해졌다고 할 수 있다. 헤도닉모형을 통하여 분석한 일산신도시 공동주택 가격결정요인을 종합하여 보면 평형비율 뿐만 아니라 토지이용변수들도 가격에 미치는 영향이 높게 나타나는 것을 알 수 있다. 일반적으로 주택특성변수가 토지이용변수보다 그 영향력이 큰 것을 감안하면 토지이용변수가 일산신도시 공동주택시장에서 가격과의 관계는 큰 잠재가치를 가진 것으로 보인다. 본 연구의 결과를 통해 정책제안을 하면 다음과 같다. 첫 번째, 중심상업지역이 생활권중심보다 활성화되는 시기가 다르기 때문에 중심지의 용도변경을 자제하고 기존의 계획을 유지하는 것이 필요하다. 또한, 중심지의 영향력이 고르게 미칠 수 있는 토지이용계획의 수립이 고려되어야 할 것으로 판단된다. 두 번째, 생활권 중심지역이 시기별·주택유형별로 많은 영향을 미치기 때문에 공동주택의 주택유형에 있어서 아파트와 연립주택 등 주택특성을 고려한 경제성 있는 개발을 유도하는 동시에 다양한 개발방식의 도입을 통해 권역별로 특색 있고 장소성을 부여하기 위한 개발이 필요할 것이다. 세 번째, 공동주택가격에 내재된 변수의 특성이 공원·녹지에 대한 영향뿐만 아니라 복지시설 등을 통한 활동의 영향이 증대함에 따라 향후 토지이용계획을 수립할 시에는 개발방식에 있어서 기존의 개발방식을 지양하고 타운하우스, 중정형 등과 같이 커뮤니티를 활성화시킬 수 있는 개발방식을 지향해야한다.; There are the lands which have specific features of urban space caused by plan of land use for giving ordinary to the city. This features go along together with nearside land using will make ripple effects on near communities. The land use distribution causes positive and negative externalities to nearside land. So it is necessary to look into the overall understanding toward the multi-family housing price of Ilsan new town according to the land use distribution. Therefore, this study makes an analysis toward what things have influence on forming the prices of the multi-family housing in Ilsan new town by setting apartments and row houses of highest supply of the housing as the target and attempts to find out what factors have influence on deciding the multi-family housing prices of a type of housing and 2003, 2007 according to the land use distribution. Through such research, I'd like to present a basic material for establishing future the land use plan policies by finding out the characteristics of Ilsan new town's the multi-family housing of the future. This research has analyzed the factors which influence the prices of the multi-family housing by a type of the multi-family housing in Ilsan new town by setting 2003, 2007. I have performed the hedonic analysis by selecting new variable gained by factor analysis from setting average sale price per ㎡ of the multi-family housing in Ilsan new town as a dependent variable and through factor analysis of 21 independent variables in law of urban then reducing them into 7 variables except dummy a variable. When the analysis of price determining factors of Ilsan new town's multi-family housings made using the hedonic price model is summarized, we can see that spatial characters has the greatest influence. First, we can see that the multi-family housing prices get higher as they get bigger. But the housing complex scales factors have a little influence on price. Second, In case of a type of the multi-family housing, the apartments have influence by the center of city and the zone of life, and the row housings have influence by park and green and welfare of facilities. And in cast of 2003, 2007, zone of life and park and green factors shows as higher than others in 2003, and center of city and welfare of facilities factors show as higher than others in 2007. As a result of chow-test, there is a difference by price formation for housing types and 2003, 2007 except 2003. So, On growing center of city, the housing in 2003 are distinguished from that in 2007. Through the result of this study, the following issues have to be considered in establishing future policies. First, the growth of center of city differ from the growth of zone of life. So, the land use plan would have to be maintained to suppress the change of preexistence plan. And it would have to activate the connection with center of city. Second, it would be necessary to develop the multiplicity of housing for the unique characteries of the communities because the zone of life will make ripple effects on near community. Third, On increasing the influencing power of park and green and the welfare of facilities, it would be necessary to develop the townhouse and the courtyard housing for regional communities.