公共賃貸住宅의 效率的 供給 方案에 관한 硏究

Abstract

정부는 저소득층의 주거안정을 도모하기 위한 공공임대주택 건설계획은 1982년부터 시작되어 정부는 그동안 꾸준히 공공임대주택을 공급하여왔다. 그럼에도 불구하고 2006년 말 현재 우리나라의 임대주택의 재고량은 9.8% (10년 이상 장기공공임대주택 3.0%)수준에 불과하여 선진국의 10~40%에 비하여 크게 부족한 실정이다. 따라서 정부는 2012년까지 국민임대주택 100만호를 건설중에 있다. 그러나 대규모 택지 확보의 어려움으로 입지적으로 대부분 외곽지역인 지방과 그린벨트 해제를 통한 건설로 수혜자 대상 계층이 많은 수도권에 서는 그 실적이 미비한 실정이다. 또한 국민임대주택 건설을 시장상황을 제대로 반영하지 못해 수요가 많은 대도시에서는 오히려 공급이 부족하고 수요가 적은 지방에서는 과잉공급으로 지역별 수급불균형으로 장기 미임 대 사태도 발생되고 있다. 그러나 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상을 위해서는 다양한 공공임대주택공급이 지속적으로 확대되어야 하며, 또한 공공임대주택이 저소득층에게 실질적인 혜택을 주기 위해서는 공급확대와 더불어 효율적인 공급정책이 절실하다고 하겠다. 본 연구는 공공임대주택을 보다 효율적으로 공급하기 위한 방안으로 임대용공공택지 공급개선, 5년 단기 민간임대주택제도 재검토, 임대주택펀드 운용 개선, 국민연금, 우체국 금융, 보험사 등 기관투자자 참여 유도 등 개선방안 등을 제시하고자 하였다. 첫째, 토지공사에서 개발 공급하는 전용 60㎡이하 공공임대주택용 택지는 무상공급제도를 도입하여야 한다. 토지공사에서 택지개발과정에서 벌어들이는 이익의 사회 환원(2005년 토지매각 이익 5조7천억원) 차원에서 전용면적 60㎡(18평)이하 임대주택을 짓는 공동주택 용지에 한해 30년 이상 장기 무상임대형식으로 공급하는 제도를 도입할 경우 택지비 없이 건축비만 소요돼 보증금과 월임대료는 지금보다 인하할 수 있을 것이다. 둘째, 5년 단기 민간임대주택 제도는 전면적인 재검토가 필요하다. 민간 업체에서 주로 공급하는 5년 단기임대주택은 일정기간 지나면 입주자에게 분양하기 때문에 임대주택으로서의 기능을 저하시키고 있다. 셋째, 임대주택펀드 운용 구조를 개선할 필요가 있다. 임대주택의 평형을 30평형대의 단일안 보다 20평형과 30평형대로 이원화하여 공급할 필요가 있다. 향후 미분양 또는 주택가격의 급락으로 매각하지 못하는 사태가 발생 할 때 정부에서 국민임대주택으로 전환 공급할 수 있도록 대비하여야 할 것이다. 넷째, 맞춤형 주거복지사업의 확대로 필요한 곳에 공급하여 공급체계가 사회 통합적 토대 위에 효율화되도록 공급방식을 다양화 하여야 한다. 다섯째, 공공임대주택에 대한 인식의 전환을 위해 임대주택의 질적인 발전과 공급대상자를 시대 조류에 맞게 발굴 확대하여야 한다. 노인가구, 이혼으로 인한 편부모 가구, 독신가구, 북한 이탈가구, 장애자 입양가구 등 특수소외계층 가구를 위한 제도 개선을 지속적으로 추진해야 한다. 여섯째, 공공임대주택사업에 국민연금 등 기관투자자 참여를 유도하여야 한다. 임대주택투자의 파이낸싱(Financing)기법을 비롯한 새로운 금융수단 개발을 권장하여 공공성격을 가진 자금으로 조성된 국민연금 등은 투자판단에서 수익성뿐만 아니라 고용창출 같은 지역개발에 기여하는 부차적인 효과를 거둘 수 있도록 사업소득세 경감 등 기관투자자의 투자확대 촉진을 위한 제도 도입 지원책이 따라야 할 것이다.; Since 1982, the government has continued to supply the public rental houses under the public rental house construction plan to stabilize the low-income people's housing life. Nevertheless, as of the end of 2006, the ratio of the public rental housing stock was as low as only 9.8% (3.0% in case of the long-term (over 10 years) public rental houses), which falls far behind the rates (10~40%) in advanced nations. Thus, the government plans to construct one million public rental houses until 2012. However, due to difficulty of securing large-scale housing sites, most of the public rental houses have been built in local areas or in the deregulated green belts, which means that the majority of homeless people living the capital areas can seldom benefit from government's public rental housing construction plan. In other words, since the public rental housing construction plan has little reflect the conditions of the housing markets, the supply falls short of the demand in the metropolitan areas with higher demand, while the public rental houses are oversupplied in the local areas with lower demand. Due to such unbalance of supply and demand among regions, many public rental houses in the local areas have long been vacant. However, in order to stabilize low-income people's housing life and improve quality of their housing life, a variety of public rental houses should continue to be supplied, and in order to have the lower-income people benefit from the public rental housing construction plan, policies for efficient supply of the public rental houses are essential. In order to supply the public rental houses more efficiently, this study suggests the following reform measures in terms of supply of the sites for the public rental houses, overhaul of the short-term (5-year) civil rental housing system, improvement of the rental housing fund operation, inducement of such institutional investors as national pension, postal service financing and insurance companies, etc. First, it is necessary to introduce a free-of-charge supply of the sites developed by Korea Land Corporation for the public rental houses with their exclusive floor area of 60㎡ or narrower. Since it is desirable for the Korean Land Corporation to return to the society its profits earned from its housing site development projects (the corporation recorded a profit of 5.7 trillion won from its sales of developed land in 2005), the corporation is deemed obliged to lease the sites free-of-charge for the public rental houses with their floor area of 60㎡ or narrower. Then, the levels of deposit and monthly rent for the public rental houses would be lower because only construction cost without the site cost is required for the public rental houses. Second, it is necessary to overhaul the 5-year short-term civil rental housing system comprehensively. Since the 5-year short-term civil rental houses supplied by the private construction companies are sold out to the tenants 5 years later, they do not seem to function well as rental houses. Third, it is deemed necessary to reform the structure of the rental housing fund operation. And it is also deemed necessary to divide the uniform floor area (30 pyongs) into 20-pyong and 30-pyong ones. In addition, in case the civil houses cannot be sold out due to oversupply or rapid fall of housing prices, it would be desirable for the government to purchase them all and thereby, supply them to the homeless peoples as public rental houses. Fourth, it is essential to customize the housing welfare programs to supply the public rental houses to those who need them, while diversifying the modes of supplying them on the basis of the social integration. Fifth, it is necessary to enhance quality of the rental houses and explore and expand the base of the potential beneficiaries to reawaken the people of the public rental houses. In this regard, the current public rental housing supply system should continue to be reformed for such segments of population with special needs as elderly families, broken families due to divorce, single families, North Korean defectors' families, families with disabled children adopted, etc. Sixth, it is desirable to induce such institutional investors as national pension to participate in the public rental housing construction projects. To this end, it is necessary to encourage such institutional investors to develop new financing tools including the rental housing investment financing techniques, while instituting the systems including reduction of the business income tax conducive to expansion of their investments in the public rental housing construction projects. Then, the institutional investors could not only increase their profits but also contribute to the regional developments creating new jobs.