建物資産의 運營 및 政策改善에 관한 硏究

Abstract

2007년말 기준으로 서울시에 입지하고 있는 30,000㎡ 이상의 대형 오피스빌딩은 총 236개, 총 연면적 13,003,221㎡에 달하고 있다. 시대적 발전을 수반한 오피스빌딩의 양적 발전은 건축기술력 및 자재, 장비의 발달과 정부의 建設定策 등에서 힘입은 결과라 할 수 있다. 그러나, 이와 같은 양적 발전에 뒤따라야 할 전문적이고 효율적인 관리기법과 과학적 관리에 필요한 체계적인 법·제도의 부재로 안전사고 및 건물의 내용연수 단축과 같은 경제적 손실 등의 문제를 발생시키고, 법·제도적 측면에서 이해당사자간의 고질적인 문제가 끊임없이 제기되고 있다. 본 연구는 오피스빌딩 유지관리 관련 기존 문헌조사를 통하여 도출된 내용을 토대로 설문조사를 실시하고, 각 항목별 사례조사를 활용한 이해당사자간 문제점을 실증적 분석과정을 거쳐 오피스빌딩을 중심으로 구성되어 있는 관리 이해당사자인 所有主體, 管理主體, 使用主體간 내부의 문제점을 외부 관련제도 도입과 적용을 통하여 타율적 방법으로 개선하는데 요구되는 이론과 방안을 제시하는 방식으로 전개하였다. 분석결과를 요약하면, 維持管理法·制度는 건물주의 우월적 지위에 대한 불평등한 관계에 대한 문제에서 비롯되는 문제들에 대하여 건물유지관리에 대한 1차적 책임은 소유주체에게 있도록 하고, 시설관리업체의 허가제 실시와 관리주체의 법정자격화 및 책임있는 교육기관에서 일정 수준의 재교육 후 의무배치 등의 내용을 담은 建物維持管理基本法 제정과 법정유지관리제도 도입을 제시하였다. 用役管理制度는 영세한 시설관리업계의 현황과 낮은 서비스질, 덤핑수주 등의 문제점에 대하여 시설관리업체의 영세성을 개선할 수 있는 방안과 입찰설계기준을 마련하여 과당경쟁을 방지하고 수주질서를 바로잡아 관리서비스의 질을 높일 수 있는 방안을 제시하였다. 관리서비스제도는 오피스빌딩 관리서비스의 생산과 제공에 정형화된 기준이 없고, 관리자의 주관으로 이루어지는 경우가 대부분인 점을 개선하고자 오피스빌딩의 관리서비스에 대한 品質標準化制度를 신설하여 품질을 규격화시킬 것을 제안하였다. 윤리의식에 대한 부분은 설문조사에서 나타난 부정행위와 비윤리적행위에 대하여 사전 방지를 위해 지속적인 法定倫理敎育을 실시하고, 관리업무 종사자들에 대한 사회적, 환경적 처우개선의 의견을 제시하였다. 임대차제도 또한 설문조사에서 확인된 임차인 보호가 이루어지지 않는 점을 개선하고자 민법의 채권법 임대차규정의 일부 개정 또는 임차보증금 우선보호제도 시행을 제안하였다. 본 연구를 통하여 오피스빌딩이 지니고 있는 운영 및 법·제도상의 문제점들을 살펴보았고, 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 본 연구를 통해 제시하는 입법제안 및 상업용건물의 대표격인 오피스빌딩의 運營 및 政策 관련 改善方案은 국내 오피스빌딩의 관리상 이해당사자간의 문제점 해결과 법·제도적 정책개선에 도움이 될 수 있는 자료로 활용되었으면 한다.; As of the end of 2007, there were 236 large-sized office buildings exceeding 30,000㎡ in size, located in Seoul with the total area of 13,003,221㎡. The quantitative development of the office building is attributed to the various factors such as, constructional technology, materials, the development of equipment, and the government’s constructional policies. However, due to the absence of efficient management techniques and well-organized law system which should follow the quantitative development, accidents, and economic losses such as, the durable years shortening of the buildings happen. Legal improvements in a politic way could keep these serious problems from happening amongst those concerned parties. This study includes surveys based on the contents through the documentary researches of maintaining office buildings. The problems and the solutions are suggested at discretion. Service management system offers ways to get a betterment of the quality of the management service by suggesting bidding standards which would, further, prevent severe competitions. Management service system isn’t equipped with the structured standards in relation with the productions and offers of office building management system which let the managers at their discretions in most cases. Thus, it suggests quality standardizations with the creation of the quality standardization system of the office building management system. For the part of ethical awareness, the continuous ethic education was carried to prevent, in advance, a wrong act and an unethical act gathered by the surveys. Moreover, social, and environmental improvements of labor conditions were also suggested. In the wake of the failure to protect the lessee in the survey, the partial revision of the lease provision, the Law of Obligations, the civil law or the lease deposit priority protection system is suggested. In the course of this study, a thorough examination in regards with the legal and structural problems, which the office buildings possess, was performed, and the solutions are suggested. Suggestions of legislation and the operation, policy, and improvement plans of office buildings which represent commercial buildings are believed to help, to a great extent, solve the problems arising among those concerned of managing office-buildings and improve the law and regimes.