복선전철화에 따른 역세권 주변 지가 변화 특성에 관한 연구

Abstract

서울을 중심으로 한 수도권이 점차 광역화됨에 따라 교통수단 역시 신도시를 비롯한 수도권의 주요 거점 지역으로까지 확장되고 있다. 이로 인해 대중교통을 통한 접근에 있어서 소외되었던 수도권 외곽 지역이 광역 복선전철, 경전철 등의 개발을 통해 접근성이 향상되고 있다. 이러한 수도권의 광역화로 인한 광역 복선전철의 개통은 신설되는 복선전철역 주변지역의 지가에 영향을 미치게 된다. 즉, 복선전철 건설로 인하여 역 주변지역의 접근성이 개선됨으로 인해 주변지역에는 개발 압력이 가해질 것이며 이는 지가상승으로 연결될 것으로 판단하였다. 따라서 본 연구에서는 여주 지역과 유사한 기 개발 사례지역의 토지이용 특성에 따른 지가변화 및 지가 변화율 변화와 연도별 지가변화 분석을 통하여 토지이용 특성이 지가에 미치는 영향과 사업계획의 시기에 따른 지가변화특성을 분석하도록 한다. 이를 토대로 복선전철 사업으로 인한 역세권 주변지역 지가변화 특성을 도출하고, 여주 지역의 현재 사업계획에 따른 지가현황을 분석하여 향후 여주역 역세권 주변지역의 지가 변화를 전망해 보았으며, 이를 통해 향후 여주지역의 복선화 전철 사업 및 지역의 도시계획 및 정책수립에 기초자료로 사용될 수 있도록 하고자 하였다. 그 결과 천안역과 덕소역의 토지이용특성 중 지가를 결정하는데 중요한 영향을 미치는 변수를 회귀분석을 통해 분석한 결과 공통적으로 영향을 미치는 것으로 나타난 변수는 용적률과 도로 폭 두 가지로써 모두 개별필지의 토지이용가치에 직접적인 영향을 줄 수 있는 것으로 분석되다. 또한 사업단계에 따른 지가변화의 차이를 분석한 결과, 복선 전철 사업 시작부터 개통 전까지는 실시설계나 타당성조사 단계 등 사업구상단계에서 지가가 일시적으로 상승하였고, 개통 직전에 공통적으로 다시 지가가 상승하던 시기가 나타났다. 이는 인접역의 개통여부 또는 개통 계획에 따라 해당 역세권의 지가가 영향을 받은 것이며 이를 바탕으로 인접하는 전철역이 지가 상승에 영향을 주었다고 판단 할 수 있다. 마지막으로 천안역과 덕소역의 복선전철로 인한 지가의 변화는 천안역의 경우는 급속히 증가 후 개통시기 까지 일정부분 감소하였으며, 덕소역의 경우 급속한 증가 없이 조금씩 증가하여 계획 초기부터 착공시기 까지 약 200%~300% 내외의 증가 효과가 있었으며, 여주역의 경우 실시계획단계인 현재 400%이상의 지가의 증가를 보이고 있는 것으로 나타났다. 이러한 결과들을 바탕으로 여주군의 전철역 역세권 주변의 지가변화를 전망해보면, 역세권 주변 지가는 용적률과 인접 도로의 폭에 의해 가장 큰 영향을 받을 것으로 보이며, 역에서 멀어질수록 지가가 감소할 것이나 이는 주변지역의 개발상황에 따라 변화가 있을 것으로 판단된다. 다음으로 지가변화를 예측해보면, 첫째 천안과 덕소역 주변과 비슷한 수준으로 계획부터 개통전까지 증가를 보이려면 사업이 진행됨에 따라 현재 지가 수준에서 일정부분 지가가 감소한 후 다른 지역과 같이 개통 이후 다시 지가가 상승하는 추세를 보일 수 있으며, 두 번째로 현재 일부구간이 착공이 들어가고 있으며 전철사업의 계획이 가시화되는 시점이라 하였을 때 지가가 떨어지는 것이 현실적으로 확률이 높지 않다고 가정한다면, 지가는 현재 수준에서 큰 증감 없이 유지될 것이며 이는 개통 이후 일정기간동안 지속될 것으로 판단된다.; As the capital areas centered about Seoul expand wider, transportation means are extending to the major strongholds in the capital areas including the new towns. Thus, the suburban capital areas which have been less covered by the public transport networks begin to be more accessible due to development of the wide-area subways as well the electrified railways. As the capital areas expand with the wide-area double electric railways extended, the land prices around the subway stations rise. Namely, as accessibility of the regions around the subway stations are improved due to extension of the wide-area double railways, the pressure for development of the regions rises, affecting their land prices. The purpose of this study was to analyze the characteristics of the land uses in the regions similar to Yeoju district already developed and thereby, examine the changes of land prices and their rates by year to analyze the effects of land use characteristics on the land prices as well as the characteristics of land prices by period of the subway project. Based on the results of such analyses, the researcher determined the characteristics of the land price changes around the subway stations and then, sampled Yeoju district to analyze the conditions of the land prices according to the current development project status and forecast the future land prices around the subway stations in Yeoju district, and thereupon, provided for some basic data useful to future double railway construction and city planning in the district. As a result of the regression analysis of the variables affecting the land prices around Cheonan and Deokso stations, it was found that the floor area ratio and width of road affected the land prices. It was estimated that these two variables affected the land use values of individual land plots directly. In addition, as a result of analyzing the differences of the land price changes by period of the railway project, it was found that for the period from its initial construction until opening of the railway, the land prices rose temporarily at such stages of execution design, feasibility study or planning, and that just before opening of the railway, the land prices rose in common. Such findings may well be interpreted in such a way that the land prices around the subway stations had been affected by the news or the plan about opening of the station, and therefore, it could be judged that the subway stations had affected the land prices around them. Lastly, the land prices around Cheonan subway station had risen rapidly and then, stabilized until its opening, while the land prices around Deokso subway station had gradually risen about 200~300% until its opening. In case of Yeoju subway station, the land prices have been rising about 400% or more even at the stage of its execution plan. Based on the above findings, the changes of the land prices around Yeoju subway station can be forecast. The land prices around the subway station would be greatly affected by the floor area ratios and the width of adjacent roads. Namely, the farther the land plots are away from the station, the land prices will fall further, but the land prices will be ultimately affected by the developmental conditions of the surrounding land plots. Next, the land price changes may be predicted in the following directions. First, as in the land prices around Cheonan and Deokso subway stations, the land prices around Yeoju subway station would fall to some extent as the project proceeds, but they would rise again after opening of the subway. Second, since some intervals of the subway line are under construction, making the subway project tangible, it may be assumed that the land prices would not fall further. Then, the land prices will remain stable for a while and even after opening of the subway station.