가치제고를 통한 오피스 빌딩 투자 전략에 관한 연구

Abstract

한국의 오피스 시장은 다양한 투자기회가 존재하고 있다. 그런데 이러한 투자기회를 어떻게 활용 할 것인가에 대한 연구, 즉 투자전략에 대한 체계적 연구가 부족한 것이 현실이다. 또한, 지금까지 고속 성장을 해 왔던 한국의 부동산 시장이 향후에는 새로운 시장 변환기를 맞을 것으로 예상된다. 따라서 본 논문은 투자자 입장에서 이러한 시장 변환기에 대비하여 투자기회를 찾아내고 이를 어떻게 활용할 것인가에 대하여 실증적인 연구를 진행하고자 하였다. 2010년을 기점으로 한국의 오피스 시장은 새로운 시장 환경에 직면하게 될 것으로 예상된다. 대규모 공급이 발생함에 따라 자연공실률 이하의 호황시장에서 시장원리가 보다 정밀히 작동되는 균형시장으로의 전환이 예상된다는 것이다. 투자자들은 이러한 시장 환경 변화 속에서 어떠한 투자기회를 찾고 어떠한 투자 전략을 적용하는 것이 수익률을 극대화할 수 있는 방법인지에 대한 논의가 필요한 시점이다. 따라서 본 연구는 이러한 관점에서 기회요인과 이에 따른 효과적인 투자전략을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 우선 오피스 빌딩에 대한 특징과 2010년 이후 시장 환경에 대하여 전망을 하였다. 그리고 이를 바탕으로 투자자들의 기존 전략인 안정자산(core) 투자전략의 한계성을 분석하고, 이 한계성을 극복할 수 있는 대안으로서 가치제고 투자전략, 즉 Value Added 전략을 제시하였다. 한국 오피스 시장이 고속 성장에서 성숙단계로 접어들게 되면 기존의 B, C급 오피스 빌딩은 운영상 상당한 어려움을 겪게 될 수도 있다. 왜냐하면 Prime급 또는 A급 오피스빌딩들이 신규 공급되면 준공 초기에 오피스 빌딩의 운영을 정상화하기 위하여 주변의 기존 빌딩의 우수 임차인들을 공격적으로 유치하기 때문이다. 이는 과거 Prime급 빌딩들이 준공된 후 발생했던 사례를 살펴보면 확인할 수 있다. 따라서 Prime급 또는 A급 오피스 빌딩이 신규 공급되는 지역에서 경영상 어려움을 겪게 될 B, C급 빌딩을 대상으로 가치제고 투자전략, 즉 Value Added 투자전략을 적용할 수 있는 기회가 있을 것이며, 특히, 시장이 균형시장으로 조정되는 과정에서 더욱 더 많은 기회가 창출될 것이다. 그 다음 단계에서는 본 연구 주제가 지닌 추상성을 극복하기 위하여 기존 성공사례를 기초로 하여 적합한 투자대상을 선정하는 기준을 구체화하고, 이를 적용하여 대상을 선정하고 수익성을 검증하면서 제시한 투자 전략의 유용성을 검증하고자 하였다. 결론적으로 이러한 연구 과정에서 확인 된 것은 향후 가치제고 투자전략을 적용할 수 있는 기회가 분명히 존재하지만, 해당 전략을 적용할 수 있는 적합한 대상을 찾아내는 것이 용이하지 않다는 것이다. 많은 대상들 가운데 투자 가능 빌딩 3개를 선정하여 가치제고 가능성 및 수익성을 종합 분석한 결과 최종적으로 투자가 적합한 것은 1개가 선정될 정도로 가치제고 투자전략은 상당한 리스크도 수반하는 것으로 분석되었다. 그러므로 투자 대상을 선별하는 능력과 이를 운용할 수 있는 노하우(know-how)가 절대적으로 중요하며, 투자後 예상하지 못한 시장변화에도 대응할 수 있는 매각(exit) 전략 등 리스크 관리방안도 함께 고려되어야 할 필요가 있다. 본 연구는 투자전략에 관한 것으로 연구과정에서 시장 data 확보에 많은 어려움을 겪었으며 일부는 data 확보가 불가능하여 연구자 경험에 근거하여 논리 전개를 한 부분도 있다. 하지만 이러한 부분적 미흡에도 불구하고 투자전략에 관한 연구가 수행되었다는데 의미를 두고 싶다. 아울러 이러한 미흡한 부분을 극복할 수 있는 많은 연구가 진행되기를 희망 한다.; This study is mainly focused on the effect of value-added strategies in real estate investments. By means of researching many different cases of value-added investments, analyzing related markets, the study puts more attention to feasible idea to realize strategies. The conclusion of the study is value-added strategies are useful in the Korea market. Value-added strategies include various methods : tenant restructuring, long-term prospects of market cycle, architectural remodeling, and site analysis. Among these above mentioned manner, long-term prospects of market cycle is the most significantly concerned. The reason is long-term prospects of market cycle take critical position when investor makes a decision of investment strategy. Empirically, carefully surveyed market analysis brings successful result of investments. Accordingly, two facts may also be emphasized according to the research. First, value-added strategies are integrated plan and skill for achieving the goal of investments. Second, strategy plan is practicable; people are able to carry it out In conclusion, value added strategies are highly effective in terms of maximizing its potential earning rate. Moreover, it is less risky especially in the Korea real estate market. This study explores effectiveness of value-added strategies in Korea real estate market, by carrying out case studies. Also, in this study suggests several facts that value-added strategies is suit well in Korean, especially in Seoul, market, less risky and more useful. The fact that value-added strategies are good to Korea real estate market, propose new and attractive field to Korean institutional investors those who participate in Korea real estate market. Conducting further case studies for verifying the effectiveness of investment strategies are required for development of future real estate strategies.