재건축사업 개발규제 완화가 사업성에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

2003년 7월 「도정법」이 제정되면서 단독주택 재건축사업은 본격적인 사업추진이 가능해 졌다. 하지만 재건축 관련 개발규제로 인하여 사업 추진에 어려움이 있는 문제를 가지고 있다. 최근 정부는 재건축사업 관련 규제의 완화를 통해 주택 시장을 활성화하고 주택 공급을 확대하려는 움직임을 보이고 있다. 규제를 완화함에 있어서는 재건축사업의 역할을 정립하고 사업의 특성을 고려한 규제 수준의 설정이 필요하다. 이를 위해서는 규제 완화에 따른 사업성 효과에 대한 연구가 필요하다. 이에 본 연구는 「도정법」제정 이후 지정된 서울시 단독주택 재건축 정비구역을 대상으로 재건축 관련 개발규제의 완화에 따른 사업성 변화를 분석하고자 하였다. 분석은 2가지로 진행하였다. 첫째는 단독주택 재건축 정비구역을 대상으로 재건축 관련 개발규제의 완화 시나리오에 따른 사업성 변화에 대한 시뮬레이션이다. 분석 대상지는 지역 특성을 고려해 7개의 정비구역을 선정하였다. 분석지표는 비례율을 활용하였으며, 분석 대상 개발규제는 임대주택의무건설, 소형평형의무비율, 분양가상한제를 선정하였다. 개발규제 완화 시나리오는 이들 규제가 모두 적용되었을 경우를 Base 시나리오로 하고, 총 8개의 시나리오를 설정하였다. 둘째는 관리처분계획인가를 받은 동작구 동작동 정금마을 재건축사업구역을 대상으로 시뮬레이션과 동일한 방식으로 실증분석을 진행하였다. 이를 통해 개발규제 완화에 따른 사업성 효과를 보다 현실적으로 파악해 봄과 동시에 시뮬레이션 결과와 비교할 수 있었다. 분석 지표로 설정된 비례율을 구하기 위해서는 총수입, 총비용, 종전자산가치총액을 산정하여야 한다. 하지만 정비계획 수립단계에서는 이들 값을 정확히 산정할 수 없어 여러 가정과 전제를 설정하였다. 분석결과, 임대주택의무건설을 완화할 경우 임대주택만큼 일반분양주택을 건설할 수 있어 모든 구역에서 비례율이 향상되었다. 임대주택의무건설비율을 증가 용적률의 25%에서 0%로 완화할 경우 비례율이 약 20%p 가량 증가하였으며, 임대주택건설 완화 단위 비율당 0.8~1.0%p 가량 비례율이 증가하였다. 분양가상한제를 완화할 경우 모든 구역에서 비례율이 향상되는 결과를 얻었으나 최소 2.72%p에서 최대 30.51%p로 그 증가폭은 상이하였다. 비례율의 증가폭이 작은 지역은 공통적으로 기존 세대수에 비해 증가된 세대수가 적은 구역으로, 일반분양 주택수가 적어 분양가상한제의 완화 효과가 미비하게 나타난 것으로 분석되었다. 소형평형의무비율 완화 시나리오에 따른 사업성 효과는 미비한 것으로 나타났으며, 오히려 세대수 증가비율이 낮은 구역에서는 사업성이 악화되는 것으로 나타났다. 임대주택의무건설제도 하에서는 소형평형의무비율이 완화된다 하더라도 그 실효성이 낮다고 할 수 있겠다. 정금마을 재건축사업구역을 대상으로 한 실증분석에서는, 비례율의 약간의 차이는 있었지만 시뮬레이션과 동일한 결과를 얻었다. 임대주택의무건설, 분양가상한제의 완화효과는 큰 것으로 나타났고 소형평형의무비율 완화에 따른 효과는 미비한 것으로 나타났다. 이를 통해 시뮬레이션 분석이 적정하게 진행되었으며, 다른 정비구역을 대상으로 실증 분석을 진행하였을 때도 유사한 결과를 얻을 수 있다고 판단할 수 있을 것이다. 본 연구를 통해 재건축 관련 개발규제의 완화가 비례율(사업성)에 미치는 영향을 살펴볼 수 있었다. 분석 결과는 재건축 관련 규제 완화의 방향과 그 수준을 설정하는데 기초 자료로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.