시장세분화를 통한 서울시 주상복합주택 가격 결정요인 특성에 관한 연구

Abstract

최근의 주상복합주택은 당초 목적인 도심공동화 현상의 개선이나 상업·업무기능과 주거기능간의 완충적 역할보다는 최대한의 용적률을 확보하여 개발수익의 극대화를 위한 개발모델로 활용되고 있다. 하지만 개발이익과 관계없이 주상복합주택은 과거와는 다르게 고소득계층의 새로운 고급주거양식으로 정착되어 가고 있는 실정이다. 이처럼 새로운 시대적 패러다임에 따라 최근 개발이 활성화되고 있는 주상복합주택 가격에는 기존의 일반 아파트를 대상으로 한 분석에서 고려되는 가격 결정요인 외에 다른 요인들이 작용할 것으로 사료되며, 주상복합주택 특성에 따른 가격 영향요인을 세분화하여 좀 더 심도있게 분석할 필요성이 있다. 본 연구에서는 서울시 내에서도 주상복합주택이 지역별로 가격 차이를 나타내고 있기 때문에 동질한 가격대의 시장별로 주상복합주택을 세분화하고, 지역적으로 가격 차이가 있는지, 차이가 있다면 시장별로 어떤 요인이 영향을 미치는지 수요자들의 요구와 선호를 반영하는 가격결정요인을 파악함으로써, 향후 주상복합주택의 개발 및 공급의 방향을 제시하는데 의미를 두고자 한다. 이를 위해 분석방법으로 군집분석, 다중회귀분석, PLS회귀분석을 사용하여 서울시 주상복합주택을 가격대별로 시장세분화하고, 각 시장별 영향요인을 도출하였다. 그 결과 서울시 주상복합주택 가격에 공통적으로 영향을 미치는 요인은 부지면적, 세대수, 동수 등의 『단지 특성요인』이 도출되어, 주상복합주택 단지의 규모가 대규모인 복합건물군의 형태로 개발될수록 높은 가격을 형성하는 것을 알 수 있었고, 시장별로 살펴보면 세분화된 시장별로 각기 다른 영향요인이 주상복합주택 가격에 영향을 미치는 것을 알 수 있었다.