인구구조변화에 따른 주택유형별 수요 전망에 관한 연구

Abstract

본 연구는 구분된 주택유형을 기준으로 인구구조 및 가구의 변화와 소득 및 주거비용을 실증적으로 분석함으로써 주택수요에 어떠한 차이를 가져오는 지를 연구하는데 목적에 있다. 이를 위해 서울시에 거주하고 있는 인구 및 가구를 주택유형에 따라 구분하고, 인구구조 및 가구의 변화에 기초한 주택수요 함수를 통한 유형별 주택수요를 예측해 보았다. 수요예측을 위해 Mankiw and Weil(1989)의 방법론과 이를 수정한 추정모형에 기초한 주택수요모형을 통해 주택수요의 특성을 살펴보았다. 서울의 주택유형별 수요특성을 분석한 결과 50대 이상 연령이 주택수요에 직접적인 영향력이 있다고 분석되었다. 70대 이상 연령 추정계수가 감소하지 않는 것으로 보아 노년층 연령구간이 주택수요에 상당한 영향을 주는 것으로 나타났다. 노령화 사회의 시작으로 노년층의 주택수요가 상당 수준에서 유지되고 있음을 알 수 있었다. 다음으로 추계인구를 통해 서울시의 2010년부터 2030년까지 5년 단위로 주택수요를 전망하였다. 분석결과 향후 주택수요는 점차적으로 감소할 것으로 나타났다. 단독주택의 경우 계속하여 증가하나 시간의 흐름에 따라 증가율이 점차 감소하며, 현재 가장 높은 주거비율을 차지하고 있는 아파트의 수요가 2025년을 기준으로 감소할 것으로 예상되었다. 연립주택 역시 2030년부터 주택수요가 꾸준히 감소할 것으로 전망되었다. 본 연구는 서울시 향후 주택수요의 증가는 둔화될 것으로 추정되었다. 일반적으로 인구 감소 현상에 따라 주택수요도 매우 감소할 것으로 예상하고 있다. 하지만 지속적인 소득의 증가와 핵가족화에 따른 가구수의 증가가 주택수요를 꾸준히 유지해 줄 것으로 보인다. 또한 1인 가구와 노인가구의 지속적인 증가, 1세대 가구의 지속적인 증가 등은 현재와는 다른 다양한 유형의 주택소비 패턴을 요구하게 될 것으로 전망된다. 이처럼 우리나라의 중장기 주택시장은 인구 및 가족구성, 사회·문화의 변화, 소득수준 등 다양한 변수의 영향을 받으면서 주택수요와 공급에 변화가 예상된다. 따라서 장기주택계획은 양적인 주택공급 확충에만 중점을 두지 않고 주거선호 및 가구구성의 변화, 인구 증가율 둔화에 따른 주택수요의 다양화에 대비한 수요자 중심의 주택공급계획이 이루어져야 할 것이다. 이러한 관점은 정책적 차원에서 반영되어 실제 서울시의 주택공급 시 주택유형과 인구 및 가구 변화방향을 예측하고, 이에 맞는 주택수요계획을 세우는 데에 반영되어야 할 필요가 있을 것으로 생각한다.; This study is to find out the effect of different type of house on housing demand, based on population structure. For this study, Seoul is divided into three sections from variety house and housing demand is forecasted by housing demand function based on population and population structure change. Housing demand model shows the peak in the age of more than 50 and a potent influence in the 50s to 60s in most house. In addition, the age of more than 70 still have big demand for housing in Seoul. It means the housing demand of the elderly in Seoul is fairly maintained unlike the whole nation showing similar trend to the United States. Next, housing demand from 2010 to 2030 is forecasted by the estimated population through cohort component method. As a result, total demand of housing seems to decrease generally with the different range of decrease by house type. Unlike the trend of total housing demand with decrease, the housing demand per family has increased generally. In detail, a House shows increase 2010 to 2030, an Apartment shows increase in 2020. but, start to decrease in 2025. a Row houses shows increase in 2015, but, start to decrease in 2020. Therefore, variety house characteristics and population structure should be considered in the housing demand estimation and supply plan in Seoul and this should be reflected as political level in order that actual housing supply in Seoul should include regional characteristics and trend estimation and proper housing demand plan should be made accordingly.