지역간 공동주택의 구매결정요인 차이에 관한 연구

Abstract

정부의 주택공급정책은 주택난을 해소하고 국민의 주거복지 수준을 향상시키기 위한 목적으로 추진되어 왔다. 이와 같이 전국을 대상으로 한 일률적이고 지속적인 주택공급정책은 국민들의 주택에 대한 욕구와 주거수준을 상당한 정도로 높이는 데 성공하였다고 평가할 수 있다. 1990년대 초반까지 우리나라의 주택시장은 수요보다 공급이 부족한 주택수급의 불균형으로 인하여 공급자 중심의 시장을 형성하여 왔기 때문에 주택건설사 입장에서는 분양에 어려움이 없었다. 그러나 1990년대 중반부터는 정부의 주택가격 안정을 위한 적극적인 정책에 힘입어 2006년 말 현재 주택보급률이 107.1%로 전체 주택수가 가구 수를 초과하게 되었으며, 인구와 경제력이 집중된 수도권의 경우에도 96.9%로 조사되었다. 이처럼 양적공급에 중점을 둔 정책집행으로 인하여 주택부족문제는 어느 정도 해소되었고, 세계적 금융위기에 따른 부동산 시장의 침체라는 원인이 있기도 하지만 2008년 말 현재 전국적으로 16만호 상당의 미분양으로 주택이 남아도는 현실을 맞게 되었다. 한편 이러한 주택보급률의 상승과 소득수준의 향상은 주택구매자들이 보다 다양한 욕구를 추구하게 되었고, 반면에 주택보급률의 상승에 따른 미분양 등은 주택건설업체들의 사회적 비용을 발생시키고, 분양경쟁의 심화로 인한 직접비가 증가되는 등 사업채산성이 점점 악화되어 가고 있다. 이러한 상황은 주택이 도시와 농촌, 대도시와 중·소도시간에 수요와 욕구에 있어서 커다란 차이가 있음에도 불구하고 지역 간 차별성이 없는 정책을 지속적으로 집행한 결과로 평가하고 있다. 최근에는 아파트를 하나의 상품으로 보고 수요자가 요구하는 사항을 반영하기 위하여 각종 매체와 시민단체 그리고 여성소비자단체와의 연석회의 및 모니터링을 실시하는 등 아파트 판촉에 온 힘을 다하고 있다. 이러한 상황을 감안하여 볼 때, 주택시장에 있어서도 공급자시장에서 수요자시장으로의 급속한 전환이 진행되고 있음을 알 수 있다. 따라서 본 연구는 개발사업자가 효과적으로 사업을 시행하고 사업추진 전략수립에 필요한 방안을 제시하기 위하여, 지역별‧ 수요자별로 구매요인을 분석하고 구매결정모형을 예측하는데 목적을 두고 있다. 이러한 구매모형을 예측하기 위하여 두 가지의 가설을 설정하였다. 하나는 구매의사결정이 지역 간 차이가 있다는 점을 전제로 “사업추진 지역 간 구매결정요인은 서로 차이가 있다.” 라는 가설과 다른 하나는 수요자의 사회적 특성에 따라 구매 결정요인에 차이가 있을 수 있으므로 “수요자 특성에 따라 구매결정요인은 서로 차이가 있다.”라는 가설을 설정하였다. 이러한 가설을 검정하기 위하여 부동산신탁회사가 공동주택사업을 추진하고 있는 사업 중에서 수도권의 양평군, 광역시 중 광주광역시, 중소도시 중 포항시, 군(농촌)지역 중 당진군의 지역 내에서 시행하는 사업을 선정하여 설문조사를 실시하였다. 이를 바탕으로 빈도분석, 교차분석, 분산분석, 다중회귀분석 등의 방법을 통하여 구매결정요인을 분석하였다. 특히 구매의사 특성은 응답자의 특성과 함께 주택관련 일반사항, 교통요건, 시공업체 브랜드, 선호시설 등으로 대별하여 조사하였으며, 구매결정요인들 간의 가설검정을 통해서 통계적 유의성 등을 검증하고, 로지스틱회귀분석에 의한 구매결정 모형을 추정하였다. 이러한 분석을 통하여 다음과 같은 결론을 얻었다. 첫째, 구매자 특성에 의한 로지스틱회귀분석에 의해 구매자 의사결정특성이 지역간 차이가 있다는 것을 규명하였다. 둘째, 응답자 특성 즉 직업, 소득 등 구매자의 사회경제적 특성에 따라 구매의사결정에 서로 차이가 있다는 점이 나타났다. 따라서 주택사업추진을 위한 사전조사과정에서 분양신청 희망자에 대한 치밀하고 정밀한 조사가 필요하며, 이를 기반으로 마케팅 전략을 수립하여야 할 것이다. 공동주택 구매결정요인들은 요인의 특성에 따라 공동주택의 구매의사결정에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 구매자 특성을 독립변수로 하여 추정한 로지스틱회귀분석 결과에서 모형의 통계적 유의성이 검증되었으며, 각각의 독립변수별로 구매결정에 영향을 미치고 있다는 점에서 이 가설이 적합하다는 것을 규명하였다. 따라서 사업추진을 위해서는 단순한 기초통계분석에 의존할 것이 아니라, 로지스틱회귀분석과 같은 의사결정함수의 분석에 기초한 방법론의 적용이 가능할 것이라 판단되며, 본 연구에서는 구매의사결정 요인의 규명에 대한 적합성을 실증분석을 통하여 검증하였다.