오피스 빌딩 리모델링 事業의 價値創出에 關한 硏究

Abstract

지금까지의 수익률 분석에 관한 연구는 주로 대형 건물 위주의 신축 또는 리모델링을 대상으로 진행되었다. 하지만 서울에는 대형건물보다 중소규모의 건축물이 더 많이 소재하고 있으므로, 소규모의 부동산 수익률을 연구하는데 본 연구의 의의가 있다. 실제 소규모 상업용 건축물을 대상으로 보수 또는 리모델링 전․ 후, 그리고 신축 또는 재건축을 가정한 데이터를 이용하여 수익률 비교하여 최적의 부동산 가치 향상 방안을 도출하고자, 내부수익율 비교를 중심으로 사례연구를 수행하였다.

본 연구에서 실제 사례를 비교 분석한 결과, 임대 수익에 가장 적합한 방식은 임대에 경쟁력이 있는 상황까지 리모델링을 하는 것이 수익률을 올리는데 가장 적합하다고 판단하였다. 비용 투입을 최소화하고자 최소한의 보수만을 수행하는 것은 초기 비용은 적게 들지만, 건물 가치가 낮아져 임대 및 분양 비용을 떨어뜨리는 직접적인 결과를 가져올 수 있다. 건축물을 신축 또는 재건축하는 것은 건물의 가치를 높여 임대나 분양 비용을 높일 수 있으나, 초기투자비용이 증가하여, 소득수익률이 악화될 수 있으며, 신축 또는 재건축 되는 시점의 건축법의 영향으로 용적률이 저하되어 임대 또는 분양 면적이 줄어들어 소득 수익률이 더욱 악화될 수 있을 것이다. 따라서, 신축의 경우에는 용적률의 변동과 주차장 면적의 확보를 우선으로 검토하여야 한다. 본 연구를 통하여 소규모 상업용 건축물에 투자하는 투자자가 리모델링 공사비용으로 수익률의 극대화를 추구하기 위해서는 다음을 고려해야 함을 알 수 있었다. 첫째, 소규모 건물은 기술력이 낙후된 시공회사에서 지어진 것이 많으므로, 내용연수가 20년 이상 경과되면, 골조의 부실로 구조적 하자가 발생하며, 새로운 용도로 사용하기 위해서는 구조의 보강이 불가피 하고, 불합리한 공간 구조가 많아 공간의 변형에 따른 구조물의 변경에 비용이 많이 투자되게 된다. 그러므로 오래된 건물보다는 10년 내외되는 건물을 매입하여 내부 구조물의 최소 변경과 내부 마감재 위주의 리모델링을 시행하여야 한다. 하지만, 건물의 가치를 높이기 위해서는 내부 못지않게 외부의 리모델링도 필요할 것으로 판단된다.

둘째, 가능하면 빌딩매매가의 15%내외의 범위에서 리모델링 공사비가 투입되어야 할 것으로 판단된다. 빌딩매매가 대비 20%가 넘는 리모델링 공사비용은 신축 못지않은 비용이 투입되며, 회수하는데 너무 오랜 시간이 걸리고, 신축 기간 동안에 사무환경을 유지하지 못하는 경우도 생겨 공사로 인한 추가 손실이 클 수 있다.

셋째, 초기 공사비용을 최소화하기 위하여 보수정도의 소극적인 수리를 한다면, 강남에서는 건물의 가치를 떨어뜨려 임대나 분양으로 인한 수익률 저하를 감수하여야 할 것이다. 주변 환경에 알맞은 건물이 아닌 경우에는 상대적인 가치 하락으로 대출이자율 보다 낮은 수익률이 발생하거나 부동산 가치의 하락도 감수할 수 있다.

넷째, 추가투자금액의 현금흐름의 세후 내부수익률(IRR)에 대해 고려해야 할 것이다. 대치 건물의 추가투자금액의 현금흐름(세후)의 내부수익률(IRR)은 6.22%로 대출 이자율인 5.7%보다는 상회하지만, 만족할 만한 수익률을 기대하지는 못하는 것으로 나타났다. 즉, 투자의 개념으로만 보자면 오히려 리모델링 투자금액에 대한 수익률의 극대화를 위해서, 더 적은 금액으로 효과를 낼 수 있는 리모델링 방법 또는 다른 투자 대안을 고려해 보아야 할 것이다.

본 연구는 기존 선행연구에서 다루지 못한 소규모 상업 건물에 대하여 실제 사례를 통한 리모델링과 보수 및 신축 건물의 가정에 대하여 사업의 수익성을 분석하고 그에 따른 업무용 리모델링 사업의 문제점과 활성화 방안을 제시하고자 했다. 하지만 단일 사례에 국한된 자료이므로 객관적 자료로 삼을 수 있는 지표를 만들지 못했음에 아쉬움이 남는다.