주택재개발사업의 단계별 분쟁요인의 중요도 분석에 관한 연구

Abstract

주택재개발사업의 중요성에도 불구하고 추진과정에서 야기되고 있는 참여주체간의 무수한 갈등요인과 관련 제도의 미비 등이 결국에는 소송으로 이어져서 최악의 경우 사업추진이 일시적으로 중지되거나 또는 공사 중단이라는 결과를 초래하여 사회적ㆍ경제적 낭비와 불신 등의 사회문제로 대두되었고, 재개발사업의 본래 취지인 주거환경개선과 주택공급의 순기능을 제대로 실현하지 못하고 있다. 최근 조합설립 무효, 부존재 소송에서 법원은 동의서의 비용분담에 관한 사항이 구체적이지 않다는 이유로 잇따라 조합 패소 판결을 내리고 있는 가운데 이를 해결할 뾰족한 대책이 없어 일선 추진위와 조합이 일대 혼란을 겪고 있다. 따라서 본 연구에서는 불량주택재개발 제도의 시책이 의도한 목표대로 효과적으로 달성되어야 하며, 사업추진이 원활히 진행되어야 한다는 전제하에 그 동안 시행해온 주택재개발사업의 단계별 문제점과 개선방안을 기존의 소송 판례를 중심으로 분석하였다. 그리고 추가적으로 신문기사를 통하여 유형별로 분류하고, 향후 시행될 주택재개발사업이 원활하게 추진에 있어서 가장 시급하게 해결해야 하는 문제점을 파악하여 각 사업 참여주체의 의사 결정에 반영하고자 함에 그 목적이 있다. 본 연구에서는 첫 번째 기존 소송의 판례를 중점적으로 분석하고, 추가적으로 신문기사를 통하여 주택재개발사업의 단계별 분쟁요인을 분류한다. 두 번째, 분류된 분쟁요인을 대상으로 주택재개발사업의 참여주체인 조합(원), 시공회사, 정비사업관리전문업체의 실무 담당자를 대상으로 설문조사를 하고, AHP 및 FUZZY 기법을 활용하여 분쟁요인의 중요도를 파악한다. 세 번째, 중요도 분석을 통하여 도출된 분쟁요인의 주된 발생 원인과 최근 판례 및 동향을 분석함으로써 효율적인 개선방안을 제시한다. AHP에 의한 상대적 중요도 산정은 MS-Excel 로도 분석이 가능하지만, 본 연구에서는 AHP 분석용 상용프로그램인 Expert Choice 2000 을 이용하여 분석하였다. 주택재개발사업의 단계별 분쟁요인 영향인자는 총 5개의 항목으로 조합설립추진위원회 단계 분쟁요인, 조합운영 단계 분쟁요인, 사업시행인가 단계 분쟁요인, 관리처분 단계 분쟁요인, 공사 단계 분쟁요인으로 구성하였고, 5개의 영향인자 중 관리처분 단계 분쟁요인이 0.377로 상대적 중요도가 가장 높게 나왔다. 특히 관리처분 단계의 세부인자의 중요도가 ‘관리처분계획 관련 분쟁’이 0.407, ‘관리처분 총회 관련 분쟁’이 0.277로 나타났는데, 주택재개발사업의 진행에 따른 조합원의 재산적 측면의 권리 보호의 중요함을 시사한다. 또한 전체 주택재개발사업 내에서의 분쟁요인 중 가장 중요하게 인식되어지고 있는 항목을 분석하기 위한 주택재개발사업의 단계별 분쟁요인의 종합 중요도 분석 결과, 관리처분 단계의 ‘관리처분계획인가 관련 분쟁’이 0.227로 중요도가 가장 높았으며, 추진위원회 단계의 ‘협력업체선정 관련 분쟁’이 0.039로 가장 낮게 조사되었다. 결론적으로 주택정비사업이 노후되거나 불량한 주택과 기반생활시설을 개선하고자 하는 표면적 목표를 실현하기 위하여 빠른 사업 진행을 위해서 사업시행인가 전 단계에서는 추진위원회 설립이나 조합설립인가, 사업시행인가에 관한 사항에 대하여 중요하게 인식하고 있으며, 사업이 본격적으로 진행되는 단계에서는 궁극적으로 조합(원)들의 자산가치 증식 측면이 부각되면서, 관리처분계획 또는 조합원 추가부담금에 관한 사항에 대하여 민감하게 반응하고 있는 것으로 나타나고 있다. 본 연구의 중요도 분석 결과, 관리처분 단계가 가장 중요한 분쟁요인으로 인식되고 있지만, 기타 사업단계별 분쟁요인에 대한 원인을 더욱 세밀하게 분석해 보면 결국에는 대부분이 조합설립추진위원회 단계 및 조합운영 단계에서의 ‘동의서’에 관한 문제점이 내재되어 있음을 알 수 있다. 문제는 법원은 물론 전문가들도 분담사항의 구체적인 기준을 제시하지 못하고 있는 상황이어서 사실상 패소 이후 대책이 없다는 점이다. 특히 조합에서는 조합설립동의서가 국토해양부장관이 고시한 운영규정 별지에 정하고 있는 사항이어서 임의대로 변경할 수 없는데다 공사비, 사업변경 등의 이유로 비용분담에 관한 사항을 사전에 정하는 것이 현실적으로 불가능하다며 강한 불만을 제기하고 있다. 결국 현재의 동의서 문제는 장기적인 주택정비사업의 현실적인 상황은 정확하게 이해하지 못하고 있는 정부의 정책이 명확하게 규정되어 있지 않음으로써 발생하고 있다. 동의서 상의 비용분담의 내용은 조합원의 재산권 보호 측면에서도 꼭 규정되어야 하는 중요한 사항임에는 분명하지만, 현실적인 상황에 맞추어 추진위원회 설립이나 조합설립에 대한 동의서상에 비용분담의 내용이 누락 또는 구체적인 비용분담을 명시하지 않고 동의서를 징구한 조합에 대한 조합설립무효를 확정하기 보다는 일정 기한 내 비용분담에 관한 동의서 추가보완을 통한 사업진행이 필요하다고 판단된다.