주택재개발 임대주택제도 실태분석과 개선방안에 관한 연구

Abstract

본 연구는 최근 세입자 보호 및 분쟁의 효율적 조정 등을 위해 「도시 및 주거환경정비법」이 개정(2009.5.27.) 되는 등 사회적 약자인 세입자 권리 보호를 위한 입법 활동과 세입자에 대한 관심이 집중되고 있는 시점에서 연구되었다. 세입자와 토지 등의 소유자 간의 충돌의 문제를 해결하기 위한 정책과 제도개선을 하기 위해서는 무엇보다 임대주택 공급실태에 대한 분석이 필요하다는 전제하에 임대주택 공급에 관한 실태분석을 하고, 정책적 시사점을 도출하는데 연구의 목적이 있다. 본 연구에서는 서울특별시관내에서 2002년부터 2008년까지 주택재개발사업 관리처분계획이 인가된 93개구역중 관리처분계획서 전체를 연구 자료로 수집할 수 있었던 10개 주택재개발사업구역으로 공간적인 범위를 한정한다. 시간적인 범위는 관리처분계획인가일 기준 2002년부터 2008년까지로 하며, 내용적 범위는 관리처분계획 중에서 임대주택관련 부분만 한정하여 각종 실태를 분석한다. 연구방법은 임대주택관련 선행연구를 포함한 문헌연구와 통계분석기법을 이용하였다.

이 연구는 다섯 단계로 이루어진다. 첫째, 임대주택공급과 관련된 실태를 살펴보기 위해 선행연구를 검토한다. 둘째, 주택재개발 임대주택 세입자대책의 실태분석을 위한 기초분석으로 분석대상구역의 사업소요기간, 세입자세대 거주비율, 세입자대책과 관련된 임대주택의 공급비율, 주거대책비 지급비율, 세입자대책에서 제외되는 세대의 비율 등에 대한 기술적 분석을 한다. 세입자 임대주택공급을 위한 건립현황을 파악하기 위하여 임대주택의 건립비율, 임대주택건축물연면적비율, 임대주택건립규모를 분석 한다.

셋째, 임대주택세입자들의 특성을 알아보기 위해 세입자 연령대, 가족구성원의 수를 통계분석기법을 활용하여 분석한다. 넷째, 조합원아파트 공급가격과 세입자에게 공급하는 임대아파트 공급가격을 알아보기 위해 조합원에게 공급되는 아파트의 생산원가를 분석한다. 그리고 임대주택의 건축비산정방법과 임대주택부지가격산정방법을 알아본다. 끝으로 조합원에게 공급되는 아파트의 가격과 임대주택의 공급가격을 비교분석하고, 분석결과에 대응할 수 있는 정책적 시사점을 도출한다.

위와 같은 단계에 따른 세입자가구의 실태분석에 따른 결과를 종합해보면 다음과 같다. 임대주택 건축계획 및 공급계획에서 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상 건립, 임대주택 30% 이상 40㎡ 이하로 건설하도록 「도시 및 주거환경정비법」제4조의2 (주택의 규모 및 건설비율)로 규정하고 있는데, 이로 인한 결과는 임대주택 규모의 획일성과 세대수 17%에 맞춰진 것으로 분석되었다. 이와 같은 문제를 해소하기 위한 대안으로 조합에서 건립한 임대주택의 생산원가를 보장한다는 전제하에 공급계획에서 전체 주택건축물연면적의 일정비율을 임대주택으로 건립하도록 개선한다면 임대주택 세대수 17%에 구애받지 아니하고 다양한 건립규모의 세대수를 건립할 수 있을 것이다.

현재의 임대주택건립비율을 기준으로 하여 추가로 건축되어야 하는 임대주택에 대한 적정한 용적률 인센티브를 활용하는 방안이 강구되어야 할 것이다. 대부분의 주택재개발조합은 전체 주택건립세대수의 17%에 맞추어 임대주택을 건립하고 있는데 반하여 SH공사를 지정한 신림7구역의 경우 임대주택 30%를 건립하였다. 조합은 임대주택건립손실이 없었으며, SH공사는 임대주택 수를 확대할 수 있었던 사례를 확인할 수 있었다. 임대주택의 세대수에 의한 법정 건립비율을 주택건축물연면적으로 분석한 결과를 보면 임대주택건축물의 비율이 작게는 4.7%에서 많게는 18%까지 다양하였다. 이처럼 편차가 크게 나타나는 이유는 세대를 기준으로 하는 건립비율이 원인으로 확인 되었다. 가구구성원의 수를 분석한 결과에 따르면 1인세대가 전체 임대주택 희망세대 수의 28%라는 제일 높은 비율을 차지하고 있다. 따라서 주택법으로 법제화된 최저주거기준을 주택재개발 임대주택건립에 도입하는 방안을 고려할 필요가 있다.

한편, 임대주택 공급가격의 실태분석에 관한 내용을 종합해보면 다음과 같다. 임대주택의 건축비산정은 ‘표준건축비’를 적용하고, 지하의 경우 지하층바닥면적의 1/15은 지상층의 표준건축비를 적용하지만 나머지는 표준건축비의 80%를 적용하는 반면에 조합원에게 분양되는 아파트의 생산원가의 대부분을 차지하는 건축공사비의 도급계약은 지하․ 지상층을 일괄하여 일정금액으로 계약되는 관행에 따르게 되어 있다. 이와 같은 관행을 규제할 관련 법제상의 규정이 없다. 따라서 분석대상구역의 경우 임대주택으로 공급되는 건축물단가는 제곱미터당 1,141,186원(휘경4구역)에서부터 많게는 제곱미터당1,502,019원(정농6구역)이며, 조합원에게 분양되는 건축물단가는 제곱미터당 1,047,366원(신림7구역)에서부터 많게는 제곱미터당 1,942,429원(용두1구역)으로 나타났다. 분석대상구역의 임대주택부지의 공급가격은 제곱미터당 1,222,986원(신림7구역)에서부터 많게는 제곱미터당 3,065,874원(신정1구역)이며, 조합원에게 분양되는 대지의 공급가격은 제곱미터당 1,223,082원(도봉1구역)에서부터 제곱미터당 5,385,083원(신정1구역)으로 분석되었다.

조합원분양단가와 임대주택공급단가의 가격격차 원인은 임대주택의 경우 생산원가와 무관하게 건축물은 국토해양부에서 원가를 산정하여 결정한 ‘표준건축비’로 공급이 이루어지고 있기 때문이다. 대지 또한 국 ․ 공유지 불하가격에 입증된 대지조성비만을 인정한 가격으로 공급되도록 법규로 규정하였기 때문인 것으로 분석되었다. 재개발사업시행주체인 조합의 입장에서 보면 임대주택으로 공급되는 건축물과 대지의 공급에서 많은 손실을 보는 것으로 분석되었다. 분석대상조합마다 시기, 위치, 지형지세 등의 특성이 있어 분양가격이 다르게 나타났다.

조합원분양단가와 임대주택공급단가의 가격격차가 큰 것으로 분석되었다. 가격의 격차가 큰 이유는 분석대상조합에서 산출한 생산원가에 임대주택건축물과 임대주택부지를 공급하지 아니하고, 표준건축비와 시․ 도 조례규정에 따라 결정된 싼값의 임대주택부지가격을 적용하여 임대주택공급가격을 적용했기 때문으로 확인되었다.

이러한 문제를 개선하고 조합원들의 재정착률 제고에 도움을 줄 수 있도록 다음과 같은 방안을 모색할 필요가 있을 것이다. 첫째, 물가상승, 「소방법」 및 「주택건설기준 등에 관한 규칙」과 타일․ 벽지, 각종전자제품 등의 마감재 품질향상, 평면형태의 변경, 고층 ․ 초고층 등, 기타의 주택재개발 관련 법령상 시설의 강화․ 규제에 대응할 수 있는 적절하고도 합리적이며 생산원가가 보장되는「공공건설 임대주택 표준건축비」가 될 수 있도록 표준건축비를 현실화 시켜야 할 것이다.

둘째, 「공공건설 임대주택 표준건축비」는 물가상승 등에 연동할 수 있도록 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)을 탄력 있게 운용할 수 있도록 개선되어야 한다. 주택재개발사업시행주체인 조합에서 직접 임대주택을 건립할 경우 매각손실이 크기 때문에 임대주택연건축면적을 최소화하려고 노력하고, 법정건립세대수에 맞추어 건립하게 된다. 이와 같은 결과는 비현실적인 표준건축비와 임대주택부지매매방식에서 연유한다.

따라서 임대주택 건축물과 임대주택부지를 매매할 때 조합원들에게 손실 없는 정당한 가격으로 매매될 수 있도록 제도적인 개선이 있어야 한다. 차선책으로 임대주택부지를 합리적인 가격과 동시에 조합원들에게 전혀 손실을 주지 않는 매매방식(조합원 분양가격과 같은 가격)을 전제로 하여 조합이 임대주택건립부지를 시․ 도지사에게 매매될 수 있도록 제도적인 개선이 이루어지면 조합은 자연스럽게 공공기관을 지정하여 임대주택을 건립하게 될 수 있어 사회혼합(social mix)정책에도 기여할 수 있을 것이다.