不動産市場의 環境變化에 따른 분양마케팅 改善方案 硏究

Abstract

부동산시장은 부동산의 고유 特性으로 인하여 일반 재화와 다르게 차별화된 시장을 형성한다. 따라서 정부정책, 金融市場의 변화들과 같은 외부의 자극에 따라 민감하게 반응하고 움직이는 것이 부동산시장의 특성이기도 하다. 또한 부동산과 관련된 각종 정보 매체의 발달로 인하여 수요자들은 과거보다 더욱 부동산에 대한 정보 수집력 및 지식이 높아지면서 시공사에 대한 요구사항도 늘어나고 있다. 이런 외부 환경 변화, 경쟁자 증가, 수요자 수준 향상은 부동산시장을 공급자 위주의 시장에서 수요자 위주의 시장으로 급속히 전환시켰으며, 건설사로 하여금 競爭力 제고와 더불어 모든 프로세스를 수요자 중심으로 바꿀 것을 요구하고 있다. 특히 건설사들은 급변하는 부동산의 시장환경 속에서 성공적인 사업진행을 위해서 다양한 마케팅 전략을 구사하고 있다. 특히 주거형태로 아파트의 선호도가 높아지면서 공급을 위한 분양마케팅활동은 가장 활발하게 이뤄지는 부동산마케팅으로써 이와 관련한 절차 및 活動方案에 대한 연구를 진행 하였다. 분양마케팅은 모집공고일 또는 모델하우스 개관일을 기준으로 3단계로 구분할 수 있다. 단계별로 사전 마케팅(Pre-Marketing), 본 마케팅(Main-Marketing), 사후 마케팅(Post-Marketing)으로 구분되며, 사전 마케팅은 모델하우스 개관 전 분양을 위한 준비단계이며, 본 마케팅은 청약 및 계약을 위한 마케팅이며, 사후 마케팅의 경우 미분양 해소를 위한 마케팅으로 최근 가격할인전략을 언급하였다. 마케팅 방법들은 최근 광고전략 변화와 함께 다양하게 변화하고 있으나 본 연구에서는 아파트 분양과 관련한 마케팅 방법들 중 실무에서 가장 활용도가 높은 주요 기법들을 단계별로 정리하였다. 또한 본 마케팅에 변화를 가져온 청약가점제, 인터넷청약접수제도 등의 政府政策의 내용과 문제점을 짚어 보았으며, 브랜드마케팅 형성과 동시에 등장한 스타마케팅이 분양시장 악화에 따른 건설사들의 弘報費用 축소전략과 소비자 인식변화에 따른 감성마케팅으로 변화하고 있음을 사례로 예시하였다. 따라서 본 연구에서는 주거용 부동산의 분양마케팅의 전문화를 위하여 분양마케팅의 흐름과 현황 및 실무에서 활용되는 마케팅 기법들을 연구하고 이에 대한 問題點과 改善方案을 제시하고자 한다.