부동산정책과 미분양주택의 상관관계에 관한 연구

Abstract

건설업에 14년이라는 생활을 근무하면서 실무적인 입장에서의 부동산정책과 건설산업의 올바른 상호작용이 선행되어야만 소비자들에게 우수한 품질의 주택제공이 가능하며, 건설업체의 지속적인 변화가 필요한 시점이라는 인식아래, 급변하고 있는 부동산정책속에서 계속적으로 증가하는 소비자의 욕구와 주택의 가격과 품질은 국민 삶의 질을 가늠하는 중요한 척도이며, 주택가격과 관련하여 규제 정책과 자율화 정책 기조가 된다고 생각하고 있다. 이러한 상황에서 부동산 주택정책이 미분양시장에 어떠한 영향을 주는가를 그 상관관계를 통해서 검토해 보는 데 그 목적을 두고 있다. 즉, 정부의 특정 정책이 시장과 건설산업에 어떠한 효과를 가져왔는지에 대한 정책효과 분석이 아니라 비교적 장기간에 걸쳐 정부의 정책, 시장, 건설산업이 어떠한 관계를 가지며 상호기능하고 있는지에 대한 관계검토에 초점을 맞추고 있다. 근본적으로 가격과 품질은 복잡한 시장상황이 얽혀 있으므로, 저렴하면서도 품질 좋은 주택을 원활하게 공급한다는 것은 현실적으로 매우 달성하기 어려운 목표이다. 따라서, 가격이나 품질 중 우선적으로 추구해야 할 가치를 설정할 필요가 있고, 경제․ 사회 환경의 변화에 따라 우선가치를 적절히 설정하는 것은 매우 중요한 정책적 의사결정 사항이라 할 수 있다. 외환위기로 인해 침체되었던 주택경기에 활기를 불어 넣음과 동시에 성냥갑처럼 획일화 되어 가던 주택의 품질이 향상되는 계기가 되었다는 점을 평가할 수 있을 것이다. 주택가격 자율화 이후 서울시 평당 분양가의 상승률은 동기간의 도시근로자 평균소득 상승률과 생산자물가지수 상승률을 상회한 것으로 나타났으며, 주택가격 상승이 시행사나 시공사 등 개발주체가 과도한 이익을 취하기 때문이라는 비판이 일기도 했다. 이와 같은 주택가격 자율화 정책의 문제점을 해소하기 위하여 정부는 다시 가격규제로 정책기조를 전환하기로 결정하고, 8.31 부동산 정책에 따라 공공택지 내에 건설되는 중․ 대형 주택의 경우도 분양가 상한제 대상이 되었다. 그러나 미분양주택 물량은 정부의 각종 해소대책에도 불구하고 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 2009. 11. 미분양주택은 14만호가 넘어서 사상 초유의 물량을 기록하고 있다. 양적으로뿐만 아니라 미분양주택의 특성도 다른 시기와는 상이한 양상을 보이고 있다. 미분양주택이 양적으로 10만호가 넘었던 1995년대나 IMF 외환위기시와는 달리, 현재 미분양주택은 민간이 지방에 공급한 중대형규모(85㎡초과)에서 많이 발생했다. 특히 준공 후 미분양주택이 IMF 외환위기시 보다 많다는 특징이 있다. 이와 같이 양적으로나 질적으로 다른 미분양주택 적체문제를 해결하기 위해서는 지금까지와 다른 해법이 필요할 수 밖에 없다. 실제적인 분양가 자율화 현장인 용인구갈H 아파트, 당진H 아파트현장과 분양가 상한제적용 현장인 청주강서H아파트, 수원H 아파트의 실제 분양 및 가격 형성과정을 점검해 보았다 서로 다른 입지 조건과 지리적인 위치에도 불구하고 단순한 주택에서의 원가연동이 아닌, 토지의 매입부터 실제 금리등의 적용을 통한 고품질의 다양한 소비자의 욕구가 충족될 수 있는 방향으로 연구를 진행하였다. 부동산 대책의 변천과정과 역대 정부의 부동산정책의 특징 및 최근 현황과 우리나라의 부동산 시장에 정부가 개입하게 된 독특한 배경에 대한 이해와 정책의 수단을 파악해 보았으며, 부동산 대책이 시장에 미치는 효과를 분석하여 시장의 파급효과 분석은 주택정책에 초점을 맞추어 분석하였다 부동산 시장의 변화가 건설산업에 미치는 영향과 관련하여 시장의 효과와 마찬가지로 시장 변화와 경영상태 및 공급물량 측면의 관계를 검토하였다 현실적으로 경기여건에 따라 계속적으로 변화하고 있는 부동산 정책의 문제점을 돌출해보고 부동산 정책의 부양 및 억제에 따른 시사점 및 시장의 움직임을 사전 예측하여 중장기 운영대책의 필요성을 강조하고자한다 또한, 미분양주택이라는 것이 주택시장 상황을 예측하고 판단할 수 있는 하나의 중요한 지표임을 인식하고 이를 관리할 수 있는 방안을 모색하기 위해 진행된 것이다. 개인적인 바램으로 연구결과 도출된 다양한 대안이 실행되어, 실제 건설업계에서의 미분양주택 해소가 가능한 좀 더 실효성 있는 부동산정책대안이 수립될 수 있기를 바라면서 이 논문을 시작하고자 한다.