開發利益還收制度의 政策方向에 관한 硏究

Abstract

우리나라의 재건축사업은 강남권을 중심으로 아파트가격을 급등시키는데 일조(一助)하였고, 정부는 이를 개발이익의 사유화로 인한 투기수요의 유입에서 기인한다고 간주하여 투기세력을 억제하고 부동산 시장을 안정시키고자 각종 정책을 통해 재건축사업에 대해 개발이익을 환수하고자 하였다. 그러나 재건축 추진단계에서부터 발생하는 직․ 간접적인 이익에 대해서 정확한 산정이 이루어지지 않아 사회로의 환수가 선행되지 않았고, 입주 후 아파트 가격 상승에 대한 이익에 대해서도 환수할 수 있는 법적 제도가 미흡하였다. 따라서 본 연구에서는 토지나 주택에 대한 開發利益還收制度를 위에서 기술한 관점에서 진단하고, 제도상의 문제점을 찾아 재건축아파트를 중심으로 開發利益還收制度의 올바른 정책 방향을 제시하고자 하였다. 그 방법으로『도시 및 주거환경 정비법』,『재건축초과이익환수에 관한 법률』,『기반시설부담금에 관한 법률』등 정부에서 발표한 재건축아파트의 개발이익환수에 관한 법률을 중심으로 제도의 적정성과 법률의 위헌성을 살펴보고 이론적 검증을 위하여 開發利益還收制度의 개념, 법적근거, 외국의 開發利益還收制度를 고찰하였다. 그리하여 내린 결론은, 재건축사업에 대한 開發利益還收制度가 효과적이고 바람직한 방향으로 운영되기 위해서는 아직 더 보완하고 깊이 고민해야 할 부분들이 많다는데 이르렀다. 부동산시장을 안정시키고 투기를 방지하기 위한 정부 정책의 당위성은 인정하지만, 수단과 방법을 가리지 않는 전방위적 압박보다는 다양한 대안 중에서 사유재산에 대한 침해 요소를 가장 최소화하는 방법이 효과적이라는 소신 하에 개선 방안을 논하였다. 그 전에 재건축아파트의 開發利益還收制度의 실효성을 높이기 위해서는 정부가 일관성 있는 정책추진을 통해 국민들로 하여금 정책의 예측 가능성을 제고하도록 하여야 함은 더 이상 논할 필요가 없음을 밝혀둔다. 우선 재건축사업에 대한 긍정적&부정적 영향을 분석한 후 그 결과를 바탕으로 재건축사업을 활성화시켜 주택수요를 안정화시킨 후 현재 시행되는 취득세나 등록세, 재산세, 양도소득세 등의 조세를 징벌적 수단이 아닌 정책적 수단으로 전환하는 것이 바람직하다고 생각한다. 또한 그 효과가 미흡한 재건축부담금이나 기반시설부담금은 축소하거나 폐지하는 방향으로 하고 일반 분양자와 시공사의 재건축주택의 분양이익을 환수하는 수단을 강구하는 것이 더 합리적인 방법이 될 수 있다고 본다. 그래야만 재건축 초과이익 환수에 관한 법에 의해 징수된 재건축부담금에 관한 효율적이고 형평성 있는 집행이 이루어져 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 이바지함을 목적으로 하는 재건축 초과이익 환수에 환한 법률의 목적 취지를 살릴 수 있을 것이다. 결론적으로 開發利益還收制度의 안정적인 정착을 위해서는 불합리한 문제점을 개선하고 실효성 확보를 위한 사회적인 공감대가 형성되어, 이를 바탕으로 정부당국이 개선의지를 가지고 정책에 임해야 할 것으로 사료된다.

주요어: 개발이익환수, 개발사업, 양도소득세, 재건축사업, 재건축부담 금, 개발부담금, 개발비용, 부동산정책