주택가격의 지역간 인과성에 관한 연구

Abstract

주택시장은 장소와 시간에 따라 지속적으로 변화하고 있으며 이러한 주택시장의 변화는 다양한 분야에 걸쳐 파급효과를 미친다. 한편, 지역에서 소비되는 주택의 양은 가격이동의 중심원인으로 작용하기도 한다. 또한, 주택가격의 변동 원인은 주택을 구매하는 소비자의 특성에 따라 분리될 수 있으며, 그 소비자의 개별적인 특성은 지역에 따라 다르게 나타난다.

우리나라의 주택시장은 IMF 전·후로 많은 변화를 보였다. 1997년 12월을 기점으로 주택시장은 극심한 침체에 빠져있다 1998년 11월을 기점으로 서서히 회복하였고, 2001년 이후 주택가격이 지속적으로 상승하는 가운데 2002년 서울 강남지역 아파트의 경우 매매가격이 전년동월 대비 40% 이상 오르는 등 급등하였다.

2004년 10.29 대책이 나오기 전까지 주택가격은 서서히 상승을 이어갔으며 10.29 대책 이후 주택가격은 서서히 안정세에 접어든 후 2005년 2월 이후 다시 상승하며 이러한 주택가격 상승 추세는 현재까지 이어지고 있다.

이와 같은 주택가격의 상승에 대해서 정부는 서울 및 수도권 일부지역의 주택가격이 다른 지역의 주택가격을 주도한다는 믿음 하에 주택 가격상승의 진원지로 버블세븐지역, 특히 서울 강남지역을 지목하고 이들 지역의 주택가격상승을 통제하기 위한 다양한 정책수단을 동원하고 있다. 그러나 지금까지 이러한 현상에 대하여 실증적으로 분석된 연구는 미흡한 상태이다.

일반적으로 주택가격 변동의 원인을 수요와 공급을 통해서 설명하고 있다. 가격의 변동은 지역의 입지에도 영향을 미치며, 지역에서 소비되는 주택의 양은 가격이동의 중심원인으로 작용한다. 즉, 주택가격이 변화하는 이유는 주택을 소비하는 소비자들의 특성에 따라 분리될 수 있으며 그 소비자들의 특성은 지역에 따라 다르게 나타난다. 지역은 동질성을 가진 지리적의 실체로써 본 논문에서 지역 간의 지리적인 위치는 지역의 특성을 나타내는 개체로 구별하여 사용한다.

따라서 본 연구의 목적은 버블세븐지역 간의 아파트매매가격 및 버블세븐지역과 그 외 지역 간의 아파트매매가격 간의 인과관계를 분석하여 가격변동의 중심지역을 찾고, 특정지역에서의 가격변동이 다른 지역에 어느 정도의 영향을 주며 얼마간의 시차로 영향을 미치는지에 대한 시간적·공간적 파급효과를 분석하고자 한다. 또한 지역 간 아파트가격변동의 인과경로의 움직임을 예측함으로써 정부의 지역별 주택정책수립 과정에 기초자료로 제시하는데 그 목적이 있다.

본 연구의 범위는 2003년6월부터 2009년 11월까지 아파트매매가격지수 시계열자료를 이용하였고, 연구의 방법은 문헌연구와 실증분석으로 이루어졌다. 실증분석에서는 아파트매매가격지수 시계열자료의 추이와 시계열자료의 안정성을 검증하고, 그랜저 인과관계검정과 VAR모형의 충격반응분석을 통하여 주택유형별 인과성을 비교 분석하였다.

본 연구에서 나타난 실증검증 결과는 다음과 같다.

첫째, 용인시가 버블세븐지역의 주택가격 상승을 주도하는 것으로 나타났다. 강남지역 3개구의 경우 강남구와 서초구는 서로 영향을 주고받는 양방향 인과관계가 있는 것으로 나타났으며, 서초구는 분당구, 강남구, 동안구, 송파구 등에 영향을 주는 것으로 나타났다. 특히 송파구의 경우 영향을 주지 않고 일방적으로 다른 버블세븐지역의 가격변화에 영향을 받는 것으로 나타났다. 용인시아파트의 매매가격이 서초구, 강남구, 동안구, 송파구 아파트의 매매가격에 직접적인 영향을 주고 서초구아파트의 매매가격이 분당구에 분당구 아파트의 매매가격이 양천구에 직접적인 영향을 미치나 각 단계별로 다양한 인과경로 체계를 보여주고 있어 어느 한 지역이 나머지지역 모두에 영향을 준다고 할 수는 없는 것으로 나타났다.

둘째, 버블세븐지역과 서울, 수도권, 전국의 아파트 인과관계 분석과 충격반응 분석을 살펴보면, 버블세븐지역의 아파트 가격변동이 수도권에는 음의 영향을 미치고 서울지역과 전국의 아파트 가격변동에는 인과관계가 없는 것으로 나타났다. 이는 현재 버블세븐지역이 서울시를 비롯한 전국의 주택가격 상승을 주도한다는 믿음과는 상반된 결과이다.

셋째, 특정지역의 주택가격변동이 다른 유형에 미치는 시간적ㆍ공간적 반응도 분석결과, 버블세븐지역의 경우 용인시 아파트 가격변동의 충격에 대해 10개월 동안의 반응도는 서초구의 경우 0.7035%, 분당구의 경우 0.4327%, 양천구의 경우 0.3253%, 송파구의 경우 0.5315%로 영향을 받은 것으로 나타났다. 수도권전체지역의 경우 버블세븐지역 아파트 가격변동의 충격에 대해 10개월 동안의 반응도는 수도권전체의 경우에만 0.4195%로 영향을 받고 서울전체 및 전국지역 에는 직접적인 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 전국의 경우 4개월 차부터 5개월차 기간 동안은 0.03%~0.05%의 영향을 받는 것으로 나타났다.

우리는 흔히 버블세븐지역과 서울 및 수도권의 아파트가격 상승을 주도하고 있는 것으로 지목되어 온 서울 강남지역이 타 지역 가격상승을 주도하지 않은 것으로 나타났으며 이는 강남의 아파트매매가격이 모든 유형의 주택가격 변동에 진원지임을 확인하여 그 동안 정부는 강남권 재건축아파트 규제정책이나 주택가격상승을 조절하는 정부정책의 방향이 효과를 나타냈음을 말해준다.

하지만 기존의 정책은 강남구 아파트라는 특정지역 주택가격의 과도한 상승을 완화시키면 서울시를 비롯한 주변의 집값이 안정화된다는 오류를 범하였다. 따라서 버블세븐지역을 포함한 서울 및 수도권의 주택가격을 안정화시키기 위해서는 지속적으로 주택가격의 지역별 순환인과관계의 움직임을 파악하고 그 주변지역의 지역적 특성, 특히 재개발이나 개발호재 같은 지역적인 특성을 고려한 주택가격 안정화 정책이 필요하다. 또한 일부 지역의 주택가격이 급등하여 고가의 주택들이 형성되었다는 이유로 가격을 통제하려 하기 보다는 일반 서민들의 주거수준을 향상시키는 정책에 우선순위를 두었으면 한다.