부동산 거래사고의 실태와 법·제도적 개선방안에 관한 연구

Abstract

국문요지

부동산의 거래활동은 경제활동, 사회활동 및 생산활동에 있어 불가결한 활동의 하나로 사회적․ 경제적 비중이 중요시되고 있다. 부동산 거래는 본원적으로 인간과 부동산과의 조화 및 관계개선이 요청되는 것이나 거래과정에 따라서 불의의 거래사고가 발생하여 오히려 그 관계가 악화되는 경우가 많다. 우리나라 부동산 거래관행은 부동산거래와 관련해 체계적인 도움을 받기 매우 어렵다. 부동산을 거래하면서 필수적으로 검토해야하는 권리관계 역시 세밀하고 정확하게 분석하기에는 한계가 있을 수밖에 없어 부동산거래 시 위험에 노출되어 있기 때문이다. 또한 부동산거래에 있어 이러한 위험이 실제 부동산 거래사고로 이어지더라도 피해자가 받을 수 있는 손해배상과 관련한 사회적 보장시스템도 매우 취약한 상태이다. 이에 본 연구에서는 부동산 거래사고에서 있어서 거래사고를 법·제도적 관점에 중점을 두고 이를 미연에 방지할 수 있도록 하기 위하여 우선 부동산 거래사고의 유형과 사례를 살펴봄으로써 거래 사고를 사전에 예방하며, 이와 병행하여 법·제도적인 개선방안을 제시하고자 하였다. 이를 간단히 요약하면, 첫째, 현행 부동산 공시제도는 부동산등기부와 공부의 이원화, 등기공무원의 형식적 심사권, 등기의 공신력 부정 등으로 인하여 부실등기나 허위등기에 대한 예방이 미흡하고, 등기의 외관을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 못해 부동산 거래 안전을 해치는 등의 많은 문제점을 야기하므로 부동산 공부청을 사법부(법원) 산하에 신설하여 부동산 공시제도를 일원화하고, 등기담당관에게 실질적 심사권을 부여하는 동시에 등기의 공신력을 인정하거나 등기원인증서의 공증제도를 도입하여 부동산 거래안전을 적극적으로 도모할 필요가 있다. 두 번째, 우리나라가 갖고 있는 부동산 공시제도의 문제점, 즉 공시제도의 이원화, 공신력 부정 등으로 인한 부동산 거래의 불안정성을 해소하고, 사유재산권을 적극 보호하며, 거래로 인한 피해예방 및 손해배상제도를 보완하고, 부동산 직⋅ 간접투자 시장의 발달을 위해 부동산 권리분석를 법제도화하여 정착시킬 필요가 있다. 이를 위해서는 부동산 권원보험 제도와 에스크로우 제도에 대한 도입을 검토할 필요가 있다. 셋째, 부동산 거래활동의 대부분을 차지하고 있는 중개거래활동에 있어 현재의 부동산 중개제도의 문제점을 해소하여야 한다. 네 번째로, 부동산 관련 거래사고의 예방 및 상담을 위해 검찰청 산하에 부동산 거래사고 전담기구를 설치 할 필요가 있다. 점차 조직화, 지능화, 첨단화, 대형화되고 복잡 다양해지는 부동산 범죄에 신속히 대처하고, 부동산 거래사고 예방을 위한 상담과 예방 방안을 연구⋅ 홍보하며, 부동산 범죄 예방을 위한 다양한 수사기법의 개발 등을 통해 부동산 거래사고를 예방 업무의 중추적 역할을 수행하기 위해서이다. 마지막으로, 이상에서 제안한 법제도적 개선방안 등을 도입함에 있어 현재 국내의 오픈마켓시장의 성공적인 정착을 벤치마킹 할 필요가 있다.