서울市 뉴타운 開發事業에 관한 硏究

Abstract

본 연구의 목적은 도시재개발사업의 일환으로 지금까지 서울시에서 추진되어온 뉴타운 개발사업의 실태를 실증적으로 분석․ 고찰하여 문제점을 극복하고 뉴타운 사업의 궁극적 정책적 의도라고 할 수 있는 사업의 효율성, 민주성, 공공성을 달성하기 위한 방안을 제시하고자 하는 데 있다. 이러한 연구목적을 달성하기 위하여 본 연구에서는 관련 문헌의 조사를 통한 이론적 정리와 서울시 뉴타운 개발사업의 실태를 고찰하고 뉴타운 개발사업 대상지역 주민의 인식과 태도에 대한 실증분석을 통하여 뉴타운 개발사업의 실체를 규명하고 구체적인 문제점들을 도출하였다. 한편 비교론적 연구방법의 차원에서 외국의 도시재개발사업의 과정과 성공사례를 조사․ 분석함으로써 발전방안을 제시 하는데 타산지석으로 활용하였다. 본 연구의 결과 나타난 뉴타운 개발사업의 중요한 문제점들은 다음과 같이 요약될 수 있다. 첫째, 원주민의 낮은 재정착율이다. 이미 완성된 뉴타운 지역에서의 원주민의 정착율은 20%미만으로 나타나고 있다. 둘째, 현재 서울시의 뉴타운 개발사업은 지나친 개발이익의 추구에 있다. 셋째, 도시빈민층의 주거안정 문제는 사회정책과 주택정책 등을 고려하여 주택수요의 개념으로 접근해야 함에도 불구하고 주택공급측면에만 국한된 미시적ㆍ단편적 정책만이 강구되었다. 주택 공급의 효과성도 해당지역주민의 주거안정에 초점을 두기 보다는 해당도시의 양적인 주택문제 해결에 역점을 두었기 때문에 재개발로 인한 편익의 역진성이 문제점으로 제기되고 있다. 넷째, 사업시행과정에서의 갈등과 사업지연으로 여러 가지 사회적․ 경제적 문제를 야기시키고 있다. 사업초기단계에 조합의 구성을 둘러싼 조합원들간의 갈등, 사업시행 과정에서의 비리문제 등으로 끊임없는 갈등이 야기되어 사업이 지연되고 결국 이로 인한 비용은 고스란히 입주자의 부담으로 가중되게 된다. 다섯째, 과도한 입주자부담금의 문제이다. 마지막으로, 뉴타운 개발사업 대상 지역내의 공공용지를 공공성 확대를 위해 효율적으로 활용하지 못하고 있다. 이러한 문제점들을 극복하고 뉴타운 사업의 발전을 위한 방안으로 본 연구에서는 사업의 효율성 증대, 개발사업절차의 간소화, 개발사업의 공정성확보, 서민보호를 위한 공공성확보를 위해서는 공공참여의 확대가 필요하다고 판단하고 공유지 지분에 의한 직접참여방안을 제안하였다. 이와 더불어 공공참여를 확대하는 방안으로서 공공용지를 활용한 임대주택건설, 임대주택 입주자의 임대료 차등화, 사업지구내 존치지역의 확대를 통한 다양한 주택확보, 생활권을 고려한 지구의 설정을 통한 서민주택 공급의 공공책임성 강화와 공공지원확대, 공공관리자제도의 보완 시행방안을 제안하였다. 결론적으로, 본 논문에서는 뉴타운 개발사업의 공공성을 확보하기 위한 방안의 하나로 공공참여를 확대하는 방안을 제안하였는 바, 뉴타운 개발사업에서 공공참여를 확대하기 위해 가장 적절한 방안은 공공이 개발지역내의 공유지를 지분으로 하여 주민들로 구성된 조합원과 함께 사업의 시행과정에 참여하는 것이다. 다만, 이러한 공공참여가 기존의 공공통제의 강화를 의미하는 것은 아니라는 점이다. 뉴타운 사업의 개발주체는 현재와 같이 법적인 테두리 안에서 공공과 민간이 함께 참여하는 민관협력의 방식을 기본적으로 견지하도록 한다. 다만, 공공이 공유지의 지분만큼 토지 소유자자격으로 참여하는 경우, 다른 조합원과 동등한 입장에서 조합원으로서의 역할과 다른 한편으로는 공공으로서의 역할을 동시에 수행함으로써 주민들로부터 신뢰를 확보하고, 뉴타운 개발사업을 시행하는 과정과 그 성과면에서 효율성, 민주성과 공공성이 훨씬 더 제고될 수 있을 것으로 기대한다.

[Keywords: 도시재개발, 뉴타운(new town), 공공참여, 공공관리자]