순환재개발사업의 현황과 개선방향에 관한 연구

Abstract

재개발사업을 시행하면서 세입자 이주 및 철거문제는 끊임없이 제기되어 왔다. 그리고 지속적으로 세입자 문제에 대하여 제도개선을 시행하고 있으나 근본적인 해결책은 제시되지 못하고 있는 실정이다. 본 연구는 이에 대한 대안으로 시도되고 있는 순환재개발사업을 중심으로 현황 및 개선방안을 검토하고, 현실적으로 실행 가능한 대안을 검토하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위하여 제2장에서는 순환재개발 사업과 관련한 선행연구 고찰 및 해외사례를 조사하였다. 대부분의 연구가 순환재개발사업의 장점을 중심으로 연구한 것에 비하여 본 연구는 세입자 주거대책 중심으로 순환용주택 공급대책과 개별 이주대책을 비교하고, 순환용주택 공급을 위한 대안 모색을 추가는 방향으로 기존의 연구와는 차별화 하였다.

제3장에서는 재개발사업 현황분석을 실시하였는데, 제도 및 사례분석으로 구분하여 분석하였다. 분석결과 전문가 및 세입자 모두 순환용주택 공급대책이 주거안정기여도 및 주거만족도가 높은 것으로 조사되었다. 이를 토대로 제4장에서는 세입자 주거대책 개선을 위한 개선방향 도출 및 정책모의실험을 실시하였다. 개선방향은 제도적 측면과 실행측면에서 순환재개발사업관련 제도 구체화, 순환재개발사업 의무화, 순환용주택 공급확대, 민간의 순환재개발사업 참여확대를 도출하였다. 개선방향에 따라 정책모의실험은 2단계로 구분하여 실시하였다. 1단계 정책모의실험에서는 일반재개발사업 추진 시와 순환재개발사업 추진 시 주거만족도 평균값, 세입자 재정착율, 사업비 3가지 항목으로 비교하였는데 순환재개발사업이 주거만족도 및 재정착율에서는 우월하지만 사업비에서는 불리한 것으로 나타났다. 2단계 정책모의실험에서는 일정면적이상 순환재개발사업 의무화하는 대안과 전체 순환재개발사업 의무화를 대안으로 설정하고, 수도권에 향후 10년간(2010~2019)의 순환용주택 수요와 사업비를 예측하였다.

본 연구의 시사점은 크게 세 가지가 있다. 첫째, 전면철거재개발 사업은 근본적으로 세입자 이주문제가 발생할 수밖에 없으며, 이에 대한 정책변화가 선행되어야 한다는 것이다. 둘째, 순환용주택 공급을 통하여 세입자의 주거만족도가 향상되어 이주문제를 상당부분 완화 할 수 있음을 알 수 있었다. 하지만 순환용주택 공급확대를 위한 의무화 도입 시에는 막대한 건설재원이 필요함으로써 실행에 어려움이 있는 것으로 나타나 이에 대한 정부차원의 대책마련이 필요함을 알 수 있었다.

위와 같은 시사점에도 불구하고 본 연구는 한계를 가지고 있다. 첫째, 현황분석에서 적용한 기준이 사례가 부족한 한계가 있다. 둘째, 현실적으로 순환용주택 공급의 지역적 특수성을 고려하지 못하고 있다. 마지막으로 정부의 재정지원 규모 및 주택공급 방안 등을 구체적으로 검토하지 못한 한계가 있다. 따라서 향후 재개발사업의 세입자 문제해결을 위해서는 다양한 대안을 검토하고, 정책결정을 하는 것이 필요할 것이다.