민관합동 PF사업에서 민간부문 역할 강화방안에 관한 연구

Abstract

본 연구에서는 민관합동 PF사업의 활성화와 안정화는 공익적 측면에서도 중요한 도시계획적 과제임을 인식하고 이를 개선하기 위한 방안에 대해 연구하고자 하였으며 이를 위해 민관합동 PF사업에서의 공공부문과 민간부문의 역할에 대한 인식을 재검토해 보고, 민관합동 PF사업 내 민간의 역할을 강화하기 위한 방안 및 우선적으로 개선이 필요한 중요 항목에 대해 분석하였다. 분석방법으로 민관합동 PF사업의 특징과 현재 민관합동 PF사업의 다양한 문제점을 파악하고 그에 따른 민간의 역할강화의 필요성을 제시하였으며 기존 연구들에서 민간의 역할 강화와 관련된 개선방안과 활성화 방안으로 도출되었던 결과들을 검토하여 변수화 하여 사업추진 단계 별로 개선이 필요한 중요항목들을 도출하였다. 분석결과, 민관합동 PF사업에서 민간의 역할 강화를 위해 각 이해 주체별로 분석한 결과를 상호 비교해 보면 각 이해주체 별로 중요하게 생각하는 항목에 차이가 나타났으며 상호간의 입장 차이가 발생하고 있음을 알 수 있었다. 이해주체별 분석결과를 살펴보면‘공모기간의 연장’ 항목의 경우 공공기관을 대상으로 한 중요도 수치가 비교적 높게 나왔지만 공통적으로 관련 전문가 모두 민관합동 PF사업에서 민간의 역할 강화를 위해 시급하게 개선이 필요한 사항은 아닌 것으로 분석되었으며‘재무적 투자자 참여 확대’항목과 ‘자산관리회사 업무효율 강화’항목들도 공공기관·시공회사·금융회사 전문가 모두 공통적으로 민관합동 PF사업에서 민간의 역할 강화를 위해 시급하게 개선이 필요한 사항은 아닌 것으로 분석되었다. 다음으로‘토지비 비중 완화 및 고정가 적용’의 경우 공공기관·시공회사·금융회사 모두 공통적으로 민간의 역할 강화를 위해 집중적으로 개선이 필요한 항목인 것으로 나타났으며 수치상으로 가장 중요한 항목으로 분석되었다. 공공기관과 시공회사, 금융회사의 입장이 각각 차이가 난 개선항목을 살펴보면‘심사위원의 전문성 확보’와‘부적격 출자사 사업참여 제한’,‘동지역 PF사업 공모 자제’,‘재무적 투자자의 지분출자’항목들의 경우 공공기관에서는 우선적으로 개선이 필요한 항목으로 분석된 반면, 시공회사와 금융회사를 대상으로 한 분석결과에서는 공공기관에 비해 중요하게 판단하지는 않는 것으로 나타났다. 특히‘부적격 출자사 사업참여 제한 항목’의 경우 공공기관에서는 2순위로 중요한 개선항목으로 도출되었다. 이는 공공기관에서 민간의 역할을 강화하는데 있어 중요한 개선사항으로 판단하는 것과 민간이 생각하는 것의 인식적 차이가 나타난다는 것으로 공공이 중요하다고 판단한 심사위윈의 전문성 확보, 부적격 출자사의 사업참여 제한 등은 민간의 입장에서는 다른 항목들에 비해 우선순위가 낮게 도출되었다. 반면에‘공공의 초기 사업비용 부담’,‘단기분양에서 장기운영으로 전환’,‘공공의 이해조정자 역할의 강화’,‘도심재생으로서의 영역확대’항목의 경우 공공기관에서는 우선 개선항목으로 평가하지 않았으나 시공회사와 금융회사의 경우 공통적으로 개선이 필요한 중요 항목으로 평가하였다. 다음으로‘분양가 상한제의 예외규정 적용’항목과‘단계적 상업공간 개발 허용’항목의 경우 공공기관과 금융회사에서는 중요 개선항목으로 도출되지 않았으나 시공회사 입장에서는 개선이 필요한 중요항목으로 인식하고 있는 걸로 나타났다. 연구결과에 따른 민관합동 PF사업의 추진 단계별 정책적 제안사항을 제시하고자 하며 사업자 모집단계에서 정책적 제안사항은 다음과 같다. 첫째, 민관합동 PF사업에서 공공발주 사업계획 내 경쟁업체 간 토지비 과다 경쟁을 막기 위해 토지비를 조성원가 또는 감정평가액으로 고정하고 입찰 경쟁을 실시할 필요가 있다. 둘째, 사업모집 조건에 부적격 출자사들의 사업 참여를 제한할 수 있는 제제방안이 필요하다. 다음으로 SPC설립 이후 단계에서 정책적 제안사항은 다음과 같다. 첫째, 민관합동 PF사업 추진 시 부지정리비용, 기반시설 정리비용, 착공비용 등 초기 사업비용을 공공의 부담이 필요하다. 둘째, 민관 합동 PF사업 하에 추진되는 복합건물은 분양가 상한제의 예외규정을 검토할 필요가 있다. 마지막으로 사업계획 운영단계에서 정책적 제안사항은 다음과 같다. 첫째, 민관합동 PF사업의 원활한 추진을 위해 공공이 사업 추진상 이해조정자 역할을 더욱 담당해야 할 필요가 있다. 특히 토지소유자와 세입자 등과의 갈등 문제를 조정하여 사업이 원활히 추진될 수 있도록 역할을 담당할 필요가 있다. 둘째, 기존의 중심상업지 개발방안에서 도심재생으로서의 사업의 영역을 확대할 필요가 있다. 기타 정책적 제언으로는 민관합동 PF사업을 계획하는 과정에서 주민의견 수렴 외에 민간의 의견 수렴이 적극적으로 이루어질 필요가 있다.

주제어 : 프로젝트파이낸싱, 민관합동PF사업, 민간역할, AHP