住宅再開發事業의 紛爭解決方案에 關한 硏究

Abstract

국문요약

住宅再開發事業은 지난 반세기의 고도경제성장 정책의 추진에 따라 급속한 산업화 및 도시화가 진행되고, 이에 따라 수도권에 인구 및 산업의 집중현상이 초래됨에 따라 대두된 도시문제 중 주택공급의 절대적 부족으로 인한 무허가 불량주택의 문제가 심각한 사회ㆍ경제적 문제로 제기되었다. 그리고 住宅再開發事業은 관련된 많은 사회적 주체들의 관심의 대상으로서 그들의 경제적 이해관계와 긴밀히 결부되어 있다. 따라서 분쟁발생의 위험이 상존한다. 토지 등 소유자들 간에도 사업 수행 자체는 물론 사업 수행 과정에서 발생하는 사업비용 부담 등 실질적인 문제들과 관련하여 이해관계가 상충될 때가 많고, 이는 組合의 意思決定構造와 함께 많은 紛爭을 낳고 있다. 이러한 문제는 組合과 建設會社 간에도 마찬가지로 발생한다. 특히 문제가 되었을 때 그에 대한 명확한 법제와 해석이 부족하고 통일되지 않음으로 인하여 더욱 혼란이 가중되고 紛爭이 더 커지는 경우가 많다. 再開發事業은 도시의 성장과 발전에 따라 끊임없이 변화하고 있는 제반여건에 적응할 수 있도록 지속적으로 이루어져야 할 장기적인 개선사업인데 紛爭으로 인하여 많은 문제점들이 나타나고 있다. 따라서 이러한 紛爭들을 사전에 예방하거나 효율적으로 해결하여야 한다. 본 논문은 住宅再開發事業에서 나타나는 紛爭類型을 住宅再開發事業의 단계별로 구분하여 정비사업계획단계, 시행단계, 준공단계, 종료단계로 나누었다. 이 단계별로 정비사업의 사전조사 부족, 조합원간의 이해갈등, 공공시설 설치기준 등 제도적 문제와 단순 물리적 주거문제 뿐 아니라 주거문화라는 복합적 원인에 의한 紛爭을 분석하였다. 이러한 紛爭原因을 대표적 紛爭事例地域을 선정하여 실제 紛爭形態를 분석하였다. 이에 본 논문은 紛爭現況 및 紛爭地區에 대한 연구를 통하여 다음과 같은 紛爭解決方案을 제시하였다. 첫째는 基本計劃樹立段階에서 철저한 현장 조사와 주민의견에 대한 확인 작업이 이루어져야 한다. 둘째, 組合員 및 組合執行部를 대상으로 한 住宅再開發事業에 대한 교육이다. 事例地區의 조사에서 나타난 바와 같이 組合執行部의 권위적 태도나 조합원간의 불신 등 組合의 내부에서 많은 紛爭이 발생하고 있고, 組合 內部의 제반 문제들을 해결하기 위한 제도적 방안으로 組合員을 대상으로 整備事業에 대한 교육을 실시할 필요가 있다. 셋째, 기반시설 및 공공시설 설치기준을 명확하게 하는 것이 필요하다. 현재 사업주체가 부담하는 기반시설의 내용이나 범위는 일정한 기준이 없이 해당 지자체나 구역의 성격 등에 따라 다양하기 때문에 紛爭要因이 되고 있기 때문에 이에 대한 기준을 설정하는 것이 필요하다. 넷째, 住宅再開發은 단순한 물리적인 주거수준의 향상에 있는 것이 아니라 저소득주민의 삶의 질의 향상에 있기 때문에 再開發政策을 공공복지적인 차원에서 접근하여 실질적인 공공분야에서 재원조달이 가능하도록 하여야 한다. 나아가서는 지구지정뿐만 아니라 事業施行의 主體도 공공이 되어야 하며, 공공자금에 의해 사업이 시행되어야 한다. 다섯째, 住宅再開發事業은 단순히 주택만을 개량하는 사업이 아니라, 소득원을 확보하고 사회교육의 실시, 의료보장을 확대하는 계기가 되는 社會再開發로 전환되어야 한다. 여섯째, 장기적으로는 공공주택정책, 사회보장정책 등이 통합된 사업이 되어야 하며, 再開發基金은 사회보장적 예산이 통합된 특별회계가 되어야 할 것이다.