實去來價를 이용한 아파트 分讓價 策定에 관한 硏究

Abstract

국문요약

본 연구의 목적은 완전 경쟁시장에 가까운 중고 아파트 시장의 실거래정보를 이용하여 분양 아파트의 적정 분양가와 계약률을 측정하고자 하는 것이다. 이를 위해 중고아파트 시장을 기준으로 신규주택 시장과의 연관성을 살펴 보았으며 종전 선행 연구의 문제점을 보완한 실증 분석을 실시하였다. 도출된 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트도 일반 소비재와 마찬가지로 시간이 흐를수록 감가상각 된다. 선분양 제도 하에서 소비자가 아파트를 분양받았다는 것은 2~3년 후 입주할 권리를 받았다는 것이므로 감가 상각되지 않은 분양아파트의 가격은 중고 아파트에 비해 높게 형성된다. 따라서 건설업계가 분양가를 중고가격에 비해 높게 책정하는 관례가 정당화 될 수 있을 것이다. 또 중고 주택시장의 아파트 가격을 기준으로 분양 아파트의 가격을 측정하려면 새 아파트에 대한 프리미엄이 반영되어야 한다. 둘째, 중고주택시장의 아파트 가격과 신규 아파트시장의 아파트 분양가는 강한 양의 상관관계를 가진 것으로 나타났다. 또한 중고 아파트 절대가격 수준은 신규 아파트 절대 아파트 가격 수준에 영향을 주지만 신규 아파트 절대 가격은 중고주택 가격에 영향을 주지 않는다. 이런 현상이 왜 일어나는 지에 대한 근거를 같이 제시하였다. 셋째, 중고 아파트 시장의 거래량과 가격 변동과의 상관관계와 아파트 거래량 증감이 아파트 가격 변동률에 선행한다는 것을 실증분석을 통해 함께 증명했다. 따라서 중고 주택 시장 거래량의 변화는 신규 아파트 가격과 상관관계를 가질 것으로 추정되었다. 이런 분석을 근거로 실거래 정보를 이용한 아파트 분양가와 계약률 추정 이론모델을 구성하였다. 이론모델을 기반으로 한 실증분석으로 서울 강남구, 송파구, 서초구의 표준 주택에 대한 적정 분양가격을 측정하였다. 실제 서초구 분양사례로 실시한 사후 검증에서 분양가 대비 실거래 가격을 기준으로 산정한 표준주택의 가격이 높을수록 계약률이 높아진다는 사실을 밝힘으로써 연구모델의 실무적 활용 가능성을 입증해 보였다. 본 연구는 아파트 실거래정보를 활용한 아파트의 적정 분양가와 계약률의 측정에 관한 이론적 체계를 최초로 정립하였으며 실증분석을 시도 하였다는 데에 의의가 있다. 실증분석 결과로 산출된 표준주택의 단위면적 당 표준 가격이나 시기별 주택여건 변화의 정보를 담고 있는 더미변수는 실무적으로도 활용도가 있을 것으로 생각된다. 실제로 우리나라 대형주택 건설업체 중 대표적인 곳은 매년 연말 다음 해 전략적인 수주지역을 선정하기 위해 전국 50여개 지역을 골라 해당 하부시장에서 해당 건설사의 브랜드를 가지고 있는 표준적인 아파트가 얼마에 팔릴 수 있을 가를 평가하는 작업을 수행하고 있다. 좀 더 공격적으로 이 같은 작업을 분기별로 또는 월간 단위로 측정하는 건설업체도 있으며 분양을 앞둔 사업지 인근의 기존 아파트 단지의 거래가격과 거래빈도를 매주 측정하여 사업의사결정에 반영하는 곳도 있다. 당장 수익이 나지 않는 분야에 대형건설사들이 투자를 하는 것은 충분한 사업성 검토가 개발사업의 실패를 막는 가장 저렴한 투자라고 믿기 때문일 것이다. 본 연구에서 제안한 표준 아파트의 분양가격과 계약률 추정방식은 대형건설사에서 수행하는 사업성 검토와 비교하여 결과물은 비슷한데 반해 비용은 적게 들기 때문에 실무적으로 약식 사업성 평가나 예비사업타당성 검토 단계에서 미흡하나마 활용될 수 있을 것으로 생각된다. 하지만 다양한 특성을 내포하고 있는 개별적인 실거래가를 제약된 설명변수로 해석한다는 것은 오류를 낳을 수 있어서 한계점으로 지적된다. 또한 실증 분석과정에서 시간의 제약으로 인해 충분한 분양사례를 가지고 모형의 활용도에 대한 사후 검증이 이뤄지지 못한 점을 아쉽게 생각한다. 또 중고 아파트 거래량과 신규 아파트 계약률과의 관계를 수리적으로 풀어보려고 시도 하였지만 개인적인 역량과 시간 부족으로 인해 결과물을 내지 못했다. 거래량과 중고 아파트 가격, 아파트 분양가, 계약률 등의 상호간의 관계는 연립방정식이나 다중시계열분석모델 등으로 풀어 낼 수 있을 것으로 생각된다. 모형의 문제점으로는 회귀모형 실증분석 시 시기별 더미변수의 유의수준이 매우 낮게 나온 시기가 많아 해석의 어려움이 존재하였다. 설명변수에 대한 충분한 검토와 이론 모델에 대한 충분한 검증이 이루어져, 다듬어진다면 반쪽짜리 이론이 아닌 실무적인 활용도가 높은 모형이 만들어질 것으로 기대된다. 이에 대한 모든 짐은 역량 있는 후학들이 풀어야할 과제로 남기고자 한다.