民間 都市開發事業의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

國文要約

민간조합 환지방식 도시개발사업에 문제점이 많이 나타나고 있는바, 그 활성화를 위하여 다음과 같이 개선되어야 한다. 우선, 제도적 측면에서는 도시개발조합 설립추진위원회와 관련하여 도시개발구역지정 이전 단계에서 조합원들의 대표성을 띄는 「가칭) 〇 〇 지구 도시개발조합」을 법적 조직으로서 지위를 확보해야 한다. 그리고, 조합과 관련된 동의자 수의 요건이 필요한 사항은 법령으로 명확히 규정 하여야 하며, 환지계획과 관련된, 평균 토지부담률의 제한규정은 집단체비지를 적용하여 만들어진 평균 토지부담률 산식은 입체환지에도 적용할 수 있도록 변경되어야 한다. 그리고, 운영적 측면에서는 조합운영에 있어서 전문업자 제도를 도입하고, 조합운영의 투명성 확보를 위해 조합정관에 조합운영의 투명성을 확보할 수 있는 규정을 포함하도록 하여 조합원간의 갈등을 최소화 하여야 한다. 또한, 사업성과 관련하여 사업기간을 단축하기 위해 도시개발구역 지정신청 시 또는 실시계획인가 시 ‘가칭 도시개발사업협의회’를 구성하여 도시개발사업 주체간의 상호의견을 조율하는 과정을 통해 행정절차를 줄여 가야 한다. 한편, 실무적 측면에서는 원활한 개발용지의 확보를 위하여 도시개발예정지구 지정 및 관리 제도를 도입하여야 하며, 도시개발사업 시행자에게 농지를 취득할 수 있는 시기를 구역지정 제안에 따른 주민공람 공고후로 개선하여 토지 대 인상을 줄여야 하며, 도시개발사업 시행자에게 기반시설 설치에 대하여 과도한 부담을 해소하기 위해 지방자치단체도 개발의 수혜자로서 기반시설의 일부 비용을 부담 하도록 하는 장치를 마련할 필요가 있다. 뿐만 아니라, 지방자치단체에서는 민간 도시개발 시 지주 민원을 이유로 환지방식에만 너무 편중 되어있는 사업방식을 수용방식이나 혼용방식 중 개발사업에 적합한 사업방식을 선택할 수 있도록 하여야 하며, 민간사업자의 토지수용 과정에서 시행자가 일정조건을 만족할 경우 토지의 수용권을 보장해 주어야 하고, 환지방식에 있어서 감보율 변경에 따른 동의절차를 완화하여 기반시설 부담과 관련협의 시 사업이 종료된 후 청산 하도록 하여야 한다. 그리고, 민간개발인 경우 시행자의 자금부족을 해결하기 위하여 초기단계부터 건설업체(시공사)와 도급계약을 체결하여 사업자금을 확보하여 추진할 수 있도록 법령을 개정 하여야 하고, 상위계획과 부합하는 개발계획을 위하여 심의규정에 구체적인 내용을 명시하여 난개발과 과잉개발의 우려가 없도록 하여야 하며, 공동주택 개발의 경우 향후 주택의 가치와 관리적인 측면에서 소규모 개발을 피하여야 한다. 마지막으로, 민간 도시개발사업 시 개발이익에 대한 환수비율을 줄여 계획 단계에서 창의성을 높여 토지이용계획을 효율적으로 하여야 한다.