아파트 耐久年限에 따른 再建築 對象 時期와 波及效果에 관한 硏究

Abstract

國 文 抄 錄

2003년 노무현 정부 초기에는 부동산완화정책을 유지하였으나 부동산 가격의 급격한 상승으로 많은 문제점들이 나타나자, 재건축 아파트가 주변 부동산시장의 가격상승 뿐만 아니라 여러 불안요인 등 많은 파급효과가 있다고 판단하여 재건축을 규제하는 부동산규제정책을 발표하였다. 부동산규제정책으로 재건축 가능연한이 20년에서 40년으로 늘어나게 되었고, 재건축이 어려워지면서 耐久年限을 초과한 주택들이 늘어나게 되었다. 내구연한을 초과한 주택들은 노후화와 기능상실 등으로 관리비 부담이 커지고 생활에 많은 불편을 주고 있으며, 재건축 시기가 많은 관심의 대상이 되고 있다. 이러한 배경에서 강동구지역의 아파트를 대상으로 내구연한에 따른 재건축 대상 시기 아파트를 분석하고 주변지역에 어떠한 波及效果가 있는지 알아보고자 하는 것이 본 논문의 연구목적이며, 이러한 분석과 자료를 기초로 하여 작성하였다. 먼저 耐久年限과 재건축에 관한 일반적 고찰을 통하여 내구연한의 정의를 알아보았고, 재건축의 개념과 절차, 재건축 아파트의 종류에 대하여 살펴보았다. 또한, 강동구의 현황과 주택현황, 아파트현황을 조사하였고, 특히 주택 및 아파트현황에서는 각 동별로 자세하게 조사하였다. 내구연한에 따른 재건축 대상 시기와 波及效果에 대하여 알아보기 위하여 강동구 지역의 경과년수 20년 이상 된 1980년대에 준공한 아파트부터 10년 단위로 구분하여 내구연한을 살펴보았고, 내구연한에 따른 노후화된 강동구 지역의 재건축 대상 시기 아파트를 조사․ 분석하였다. 이러한 재건축 대상 시기가 주변지역에는 어떠한 파급효과를 주고 있는지 분석하여 본 연구의 결과인 波及效果에 관하여 다음과 같이 제시하였다. 첫째, 이주비로 재투자가 이루어진다. 재건축에 따른 이주민들은 이주비를 수령하여 이주를 할 경우 이주비를 가지고 주택을 구입하여 안정적인 거주와 가격상승을 기대하며 재투자의 기회로 삼는 경우가 많은 것으로 나타났다. 둘째, 주택부족 현상이 나타난다. 재건축에 따른 아파트에 거주하던 세대가 일시적으로 집단 이주를 할 경우에는 주변 지역의 주택이 부족하여 다른 지역으로 이동 할 것으로 나타났다. 셋째, 초등학교 전학문제가 발생한다. 많은 학생들이 주변 초등학교로 일시적으로 전학을 하면서 정원초과 현상이 발생하고 전학이 어려워지는 문제가 발생하는 것으로 나타 되었습니다. 넷째, 매매가격 상승현상이 나타난다. 재건축 기대감과 이주민들의 일시적 집단이주로 주택이 부족하여 매매가격이 상승하는 것으로 나타났다. 다섯째, 전세가격 상승현상이 나타난다. 일시적 집단이주로 주변지역의 전세주택이 부족하여 전세가격 상승현상이 발생하는 것으로 나타났다. 여섯째, 세입자의 주거문제가 발생한다. 경제적으로 어려운 세입자의 경우 주변지역 주택부족과 주택가격 상승으로 이주가 어려워지면서 주거문제가 발생하는 것으로 나타났다. 이러한 내구연한에 따른 재건축 대상 시기와 파급효과에 관한 연구를 통하여 알 수 있듯이, 재건축은 주민의 안전과 경제적이고 효율적인 사용을 위하여 꼭 필요하며, 파급효과에서 나타나는 문제점들을 고려하여야 재건축 사업을 시행한다면 지역주민과 서민들에게 희망을 주는 재건축 사업이 될 것이다.