不動産 開發金融의 活性化 方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

부동산 개발금융의 도입은 초기 사업자금 조달에 어려움을 겪는 구조인 부동산 개발사업의 활성화에 큰 역할을 하였다. 다양한 금융기법과 연계하여 다양한 형태로 변형이 가능한 부동산 개발금융은 ABS, MBS, 부동산투자신탁, FUND등을 취급하는 금융기관의 상품과 함께 활용되는 맞춤형 금융기법이라는데 큰 장점이 있다. 부동산 개발금융은 미래의 현금흐름을 담보로 한 자금조달 기법으로써 초기에는 SOC사업에서 자금조달 수단으로 역량을 발휘하였고, 현재는 단 기간에 고수익을 기대할 수 있는 주택개발사업으로 확대되면서 많은 금융기관들이 앞다투어 유망한 사업을 찾고 있는 실정이다. 그러나 확장일로의 시장 환경에 맞춰 사업성이 검증되지 않은 사업장에 공격적으로 집행된 결과 2008년 미국발 금융위기로 세계금융시장이 타격을 입으며 부실 자산으로 문제가 되기 시작했다. 더구나 호황기에 무리하게 사업을 확장한 건설회사나 이들의 신용공여에만 의지한 금융기관들은 2006년 초부터 점진적으로 진행된 주택시장의 침체와 수요에 기반을 두지 않고 공급을 늘리는 데만 주력한 결과 지방 미분양주택의 증가, 원자재 가격 급등으로 인한 원가상승, 분양가 상한제등 정부의 투기 억제 정책 등으로 어려움에 직면하였다. 이러한 시장환경에서 금융위기로 인해 신규 자금 투입은 매우 선별적으로 이루어지고 있어 기존 사업장의 부실화를 막는 일이 부동산 개발금융시장의 중요한 과제로 떠올랐다. 국내 부동산 개발금융이 본격적으로 시작된 것은 외환위기 이후부터이며. 이전에는 건설사가 금융기관으로부터 직접 차입하여 시행하거나 시행사에게 토지구입 자금과 사업비를 대여하는 방식으로 부동산 사업을 하였다. 외환위기 이후부터 기업의 부채비율에 대한 정부의 규제가 강화됨에 따라 자금조달방식이 당해 건설사의 전체자산을 바탕으로 한 직접차입 방식에서 시행사를 차주로 하고 건설사가 대출금에 대해 채무보증하여 차입하는 간접금융방식으로 바뀌게 되었다. 그동안 우리나라 부동산 개발금융의 자금조달 가능여부는 시공사의 책임준공 및 담보능력에 의존하여 결정되었고, 금융기관 역시 시공사의 지급보증을 요구하였다. 이로 인하여 부동산 개발금융은 실질적인 사업위험을 시공사에게 전적으로 부담시키는 구조가 되었다. 본 논문에서는 우리나라 부동산 개발금융의 문제점들의 해결책을 모색하기 위해서 금융조달시 비 소구 금융 혹은 제한적 소구(Limited Recourse)금융기법으로 시공사가 모든 위험을 부담하는 기존의 금융구조를 개선하는 방안으로서 PFV(Project Financing Vehicle)시행방식을 제안하고자 한다. 이를 통해 시공사의 위험부담은 책임준공 수준으로 제한할 수 있을 것이다. PFV방식 적용을 위해서는 첫째, 위험관리 전략을 다양화해야 한다. 현재 우리나라에서는 다양한 형태의 분양위험에 대한 관리방안으로 신탁회사에 위험을 전가하는 방식, 시공사에 위험을 전가하는 방식, 무상임대 후 분양하는 방식, 자사직영으로 전환하는 방식, 가격보장 및 환매조건부 판매방식 등이 있다. 그리고 경쟁업체의 입점 가능성 타진 및 개발초기의 분양예약자의 수요확인 과 분양시기별 할인을 통한 차별적 분양방법이나 광고홍보 전략을 통해 분양위험을 분산하는 등 다양한 방법들의 개발이 필요하다. 둘째 부동산 개발금융에 있어서 대상사업의 사업성 검토는 경제성, 수익성 및 차입원리금 상환가능성을 종합적으로 검토하여 객관적이고 공정하게 이루어져야 하며, 신뢰할 수 있는 수준의 재무분석 및 현금흐름분석기법에 의한 경제성분석, 기술적, 법률 및 회계적 실무분석이 가능한 많은 전문가와 전문 취급기관이 절대적으로 필요하다 이러한 전문가 집단 확보를 위해 참여당사자들의 개발사례에 대한 정보를 축적, 교환, 제공함으로써 간접경험을 확대하고 이를 통해 새로운 모델개발에 대한 자료가 충실이 축적될 수 있도록 서로 협력할 수 있어야 할 것이다. 셋째 다양한 형태의 사업지원을 위한 심사능력의 확보는 부동산 개발금융이 활성화 될 수 있는 방안일 뿐만 아니라 금융권의 핵심 이슈로 급부상하고 있는 투자금융부문 시장에서 부동산 개발금융 시장을 선점할 수 있는 또 하나의 기회이기도 하다. 넷째 대상사업은 체계화된 검증을 통해 선별하고 참여당사자들의 도덕성에 기초한 사업수행 능력을 갖추어 참여하도록 한다. 또한 건설사의 부실시공 및 도산위험을 예방키 위해서 공사이행 보증보험 가입 등 건설사에 준공보증을 요구 한다. 다섯째 부동산개발 프로젝트의 활성화를 위한 기타 방안으로는 세금혜택을 통한 제도적 보완장치, 정부의 일관성 있는 부동산정책 유지 등이 필요하며, 특히 중요한 것은 부동산 개발금융에 대한 인식의 변화가 필요하다고 본다. 본 논문의 목적은 부동산개발 금융이 본연의 취지에 입각하여 PFV 방식이 구체화되고 활성화 된다면 금융기관, 시행사, 시공사 모두에게 유용한 재원조달기법으로 활용 될 수 있기를 기대 한 것이다. 그러므로 시행사와 시공사를 비롯한 사업참여자들은 전문인력의 양성, 다양한 금융기법의 연구 및 사례를 통하여 부동산 개발금융을 적극적으로 활용해야 할 것이다.