부동산정책이 아파트가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

國文要約 우리나라의 不動産政策은 부동산 경기의 침체기에는 부동산경기 扶養政策으로, 부동산 경기의 호황기에는 價格上昇의 緩和 및 投機 抑制政策으로 정부가 부동산시장에 적극 개입하고 있다. 본 연구에서는 정부가 적극적으로 시장에 개입하고 부동산 정책이 주로 많았던 國民의 政府부터 參與政府 이명박政府를 중심으로 부동산정책들의 정책수단을 사용하는 변화과정을 알아보았으며, 부동산정책 발표 전.후의 아파트가격을 分析하여, 서울, 강남의 아파트가격 變動에 미치는 影響을 문헌 및 사례와 거래가격 중심으로 분석하여 부동산정책중 각종 금융,세제 공급확대,규제완화 정책이 발표될 때 마다 어떻게 변화하는지를 분석하고, 문제점을 추출하여 올바른 不動産政策 改善方案을 제시하고자 하였다. 이에 본 硏究의 範圍 및 方法을 설정하였다. 첫째, 공간적 범위는 전국으로 하되, 서울. 강남지역을 중심으로 하였으며 시간적 범위는 1998년 1월부터 2010년 10월까지로 하였다. 둘째, 硏究와 관련 있는 不動産政策理論 및 先行硏究를 문헌과 사례중심으로 考察하여 부동산정책 변화의 특징에 대하여 1960년대부터 2000년대까지 政策變化를 문헌중심으로 조사하였다. 넷째, 부동산정책의 變更이 서울 및 강남지역의 아파트가격 變動에 미치는 影響을 분석하여 부동산정책의 問題點과 改善方案을 제시하였다. 본 연구를 통하여 不動産政策이 서울, 강남지역 아파트가격 변동에 미치는 영향을 分析한 結果 서울지역 아파트가격 변동이 전국 아파트가격 변동에 主導的으로 영향을 미치고 있으며, 부동산정책의 效果와 持續性은 정책이 사전 노출되는 등 문제점을 안고 있으며, 그시대 경제상황에 따라 아파트 구매력 공급력 가수요 등에 따라 많은 차이가 있으나 서울지역은 3개월, 강남지역은 5개월 정도로 정책이 長期的이지 못하고 短期的인 미봉책에 그쳐 효과적으로 대처하지 못하고 있음을 알 수 있다. 이와 같이 부동산 정책이 戰略的, 長期的이지 못하고 規制 및 扶養政策을 반복적으로 시행함으로써 시장에서 신뢰를 잃고 일반국민들의 마음속에 의심을 키우는 역효과가 발생하였는바 개선방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 不動産政策은 규제 및 부양 위주의 정책에서 脫皮하여 거시경제 측면에서 관점을 가져야 한다. 부동산정책의 대부분이 規制 및 扶養 爲主로 되어있다. 이러한 규제 및 부양 위주의 정책이 계속된다면 또 다른 不動産問題와 더불어 금리등 거시경제에 커다란 영향을 주어 예측가능하지 않는 문제가 발생하게 되고 다시 規制와 浮揚策을 반복하는 딜레마가 계속될 것이다. 둘째, 金融政策 측면에서는 주택시장의 자금흐름을 원활히 하고, 稅制改編 측면에서는 投機的 자금 流入을 미연에 防止하여야 할 것이다. 셋째, 住宅 및 土地의 공급은 수요가 있는 지역에 集中 공급하여야 한다. 참여정부에는 지방균형발전과 기업도시등과 같은 지방우대부동산정책 등을 사용하여 수요가 없 는곳에 아파트를 건설하는 일부 무책임한 정책을 구사하는 경향이 있었다. 우리나라의 주택문제의 핵심은 서울시의 주택 부족 현상으로 이를 해결하기 위해서는 개발이익의 환수 장치마련을 전제로 재개발, 재건축의 활성화와 도심재개발의 개발이 불가피하다. 넷째, 교육과 관련된 住宅問題解決을 위한 방안은 단기적인 處方보다는 장기적인 觀點에서의 교육제도의 改編과 敎育投資의 擴大가 이루어져야 한다. 다섯째, 정책의 一貫性, 持續性을 가질 수 있는 정책을 추진하여야 한다. 부동산시장의 체질을 근본적으로 개선하기 위한 制度改革에 중점을 두고, 부동산시장을 둘러싼 社會, 經濟的 與件 및 地域的 狀況과 교육적 여건 까지도 종합적여건 등을 고려한 올바른 政策수립이 필요하다. 부동산시장은 본 연구 결과에서 알 수 있듯이 정책의 결과를 豫測 할 수 없다. 하지만 이제부터라도 정책별 집행항목을 시뮬레이션과 예측을 통하여 정책을 반영하는 성숙한 부동산정책의 검토가 필요하다 하겠다. 정책의 수립단계에서부터 예상되는 영향에 대하여 事前點檢과 피드백이 필수적이며 부동산시장의 特性을 일반 경제정책과 구분하는 합리적 선택을 고려하여야 할 것이다.