공공주택 분양공급이 공동주택 매매가격 변화에 미치는 영향-보금자리주택단지 시범지구를 중심으로-

Abstract

본 연구의 목적은 보금자리주택단지의 공급으로 인한 주변지역 주택 매매가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 주택의 가격은 다양한 사회적·문화적 요인으로 인해 결정된다. 이로 인해 그 영향관계에 대한 영향요인들의 예측이 어렵다. 단순히 몇 가지의 요인들에 의해 결정되는 것이 아닌 정책과 사회적 공감대, 시기 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용하는 것이다. 따라서 기존 연구에서는 다양한 요인들을 상정하고 이에 대한 영향을 다양한 분석방법을 통해 분석을 실시하였다. 부동산 시장은 국내 GDP의 약 25%를 상회하는 수준에 이른다. 이는 국내 경기 활성화에 있어 부동산 및 건설시장이 차지하는 비중이 상당하다는 것을 보여주고 있다. 따라서 지금까지의 여러 정부에서 부동산 경기가 침체되어 있을 때나 과열되어 있을 때나 이를 조율하기 위해서 다양한 정책을 내놓았다. 대표적인 것이 임대주택공급과 뉴타운개발, 총소득상환비율(DTI) 및 담보인정비율(LTV)을 통한 규제, 금리 조절 등이 있다. 이러한 방법을 통해서 정부는 부동산 시장을 조율하며 과열과 침체를 통제하고 있다. 그러나 이러한 노력의 결과가 목표하는 방향으로 나타나는 경우는 드물다. 이것은 주택가격 형성에 미치는 요인이 다양하고 복합적이지만 이를 효과적으로 분석하지 않고 통제하지 못했기 때문이라고 할 수 있다. 이러한 문제에 대한 해결방안으로 기존 주택공급 형태의 대부분인 임대정책과 병행하여 직접적인 공공 공급을 목표로 하는 정책이 실시되었다. 이것이 ‘보금자리주택단지’ 정책이다. 이 정책은 임대 뿐 만이 아닌 공공부문에서 직접 분양주택을 공급하는 것이다. 직접적으로 분양가격을 조절하여 주택을 공급함으로써 가격 형성에 정부에서 개입한 것으로 판단할 수 있다. 기존의 임대 주택 정책의 결과와 달리 보금자리 주택 정책은 실질 수요자에게 공공부문에서 직접 분양주택을 공급하는 것이기 때문에 부동산 시장에 대한 정책의 영향 및 효과를 분석하는 연구가 필요하다고 판단된다. 이에 본 연구에서는 현재 보금자리주택 지구로 선정된 지역을 중심으로 다양한 변수를 통해 주변 지역 주택 가격에 대한 영향을 살펴보고, 기존 선행연구에서 주택가격에 영향을 준다고 검증된 변수들과 함께 매매가격에 대한 영향을 분석해 보았다. 연구의 분석에는 특성감안가격함수(Hedonic price model)를 사용하여 검증을 실시하였다. 이 결과를 토대로 주변 지역에 대비하여 저렴한 분양주택단지 공급이 주변지역의 부동산 시장에 어떠한 영향을 주고 있으며, 공공부문의 직접적인 분양주택 공급이 실제로 부동산 매매가격 안정화에 기여하고 있는지에 대해 검증해보았다.