고층 공공주택가격에서 고층건물의 밀집정도 및 규모의 상대성을 반영한 랜드마크 요인의 잠재가치 분석

Abstract

고층공동주택은 최근 국내에서 토지의 효율적 이용과 도심지의 주택부족 해결의 방안으로 제시되며 공동주택의 또 다른 한 형식으로 자리 잡게 되었다. 고층공동주택은 주변건물들에 비해 인지되기 쉬운 랜드마크적 특성을 지닌다. 이러한 랜드마크적 특성은 건축물의 마케팅 효과를 발생시켜 공동주택의 가격상승요인으로 작용할 수 있다. 랜드마크적 특성은 주변 건축물들과의 상대성에 영향을 받는다. 즉, 고층 건축물일지라도 주변 건축물에 비해 상대적 높이가 낮으면 랜드마크로 인식되기 어렵고, 저층 건축물이지만 주변 건축물에 비하여 높이가 월등히 높으면 랜드마크적 특성을 가질 수 있다. 고층 건축물이 밀집되어 있는 경우 높이의 상대성과 시각적인 인지성에 의한 영향으로 랜드마크 요인에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 하지만 랜드마크 요인에 대한 연구는 미흡하며, 밀집정도에 관한 연구는 전무한 상태이다. 이에 본 논문에서는 랜드마크 요인의 상대적 특성에 기인하여 서울지역의 고층 공동주택 건축물을 대상으로 밀집정도를 반영한 랜드마크 요인의 잠재가치를 규명함으로써, 향후 고층 공동주택 건축물 가치평가 및 도시계획에 필요한 정보를 제공하고자 한다. 본 연구는 서울지역의 고층 공동주택가격에서 주변 건물과의 상대성을 반영한 랜드마크 특성의 잠재가치를 살펴보고자 하였다. 실증분석을 위한 이론적 틀로서 헤도닉 가격모형의 이론을 차용하였고, 서울 지역의 고층 공동주택 22개 2455세대를 대상으로 데이터를 수집한 후 선형 회귀분석과 준로그 회귀분석을 수행하였다. 연구에 적용된 일반적인 변수는 선행연구를 기반으로 도출하여 주택특성, 단지특성, 입지특성으로 분류하였다. 랜드마크 특성 변수는 선행연구를 토대로 상대높이와 상대면적 개념을 재정립하였으며, 고층 건축물들의 밀집정도를 정략적으로 분석할 수 있도록 정의하였다. 또한 독립변수 중 다중공선성 검증을 거쳐 높이와 연면적을 제외하여, 고층 공동주택가격을 종속변수로 하고 14개의 독립변수로 이루어진 함수 모형을 도출하였다. 회귀분석의 결과 랜드마크적 특성은 모두 주택가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 상대적 높이와 상대적 면적은 주택가격과 양의 관계로서 긍정적인 영향을 미치지만 밀집정도는 높을수록 부정적 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이 결과는 단순히 면적이 클수록, 층이 높을수록 가격이 높게 형성된다는 사실을 반증하였다. 즉, 본 연구의 가설로 설정된 랜드마크적 특성은 주변 건축물들의 상대성에 의해 상쇄될 수 있음을 증명하였다. 본 연구는 상대적 랜드마크 특성요인에 대하여 재정립하고, 고층 공동주택 건축물의 밀집정도를 고층 공동주택가격 결정모형에 적용시키는 시도를 해봄으로써, 밀집정도와 상대적 규모를 고려한 랜드마크 특성과 주택가격과의 관계를 규명하였다는데 의의를 둘 수 있다. 이는 고층 공동주택 건축물의 가치를 제고하고, 공동주택의 단지계획 및 사업성 분석에 활용될 수 있을 것으로 사료된다.