주택정책이 재건축아파트 가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

본 연구는 정부의 각종 부동산정책에도 불구하고 주택매매가격, 주택전세가격 등의 주택가격들이 상승하거나, 경기부양책 및 부동산 완화정책을 실시해도 주택경기가 회복되지 않고 있는 상황에서, 정부가 시행해 온 주택정책이 주택가격에 어떠한 영향을 주는지 특정시장인 재건축시장에 국한하여 구체적인 영향요인을 분석하고자 하였다. 연구의 시간적 범위는 참여정부시기인 2003년 이후부터 현 정권인 이명박정부의 2010년까지로 설정하였으며, 서울지역을 연구의 공간적 범위로 설정하였다. 정부의 주택정책이 재건축시장의 주택가격 변동에 미치는 영향을 분석하기 위해 우선 서울시 내 주요 재건축단지 중 재건축이 추진되고 있는 아파트단지들을 대상으로 평균 주택매매가격을 조사하였으며, 참여정부 및 이명박정부에서 그간 발표되어온 주요 주택정책의 주요내용 및 정책별 특징을 종합 정리하였다. 다음으로 서울시 내 주요 재건축단지를 강남권과 비강남권으로 구분하여 조사하였으며, 효과를 살펴볼 주요 주택정책을 성격별로 ‘거래규제 및 완화’, ‘조세규제 및 완화’, ‘금융규제 및 완화’, ‘공급규제 및 완화(활성화)’, ‘재건축 규제 및 완화’로 세분화하였다. 또 주택가격에 미친 순수한 영향을 분석하기 위하여 실질 GDP증가율, 회사채 수익률, 물가상승률, 전국지가 상승률과 같은 거시경제와 외생변수를 분석과정에서 함께 고려하여 다중회귀분석을 통해 정책효과를 분석하였다. 또한 동일한 분석방법을 재건축 추진단지가 아닌 일반단지에 적용하여 분석결과를 비교하였다. 분석결과, 재건축시장에서 정부의 정책은 의도대로 효과를 나타낸 정책도 있고 실패한 정책들도 나타났다. 우선 재건축과 관련된 규제 및 완화정책들은 모두 재건축시장에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 비강남권의 경우 정부의 의도대로 가격변동이 유의하였으나 강남권의 경우 오히려 정부의 의도와 반대의 결과가 나타났다. 강남의 재건축을 타겟으로 실시한 정책은 실패했음을 알 수 있으며, 시장을 주도하는 강남의 주택가격 변동에 영향을 미치지 못하였으므로 전체 재건축 시장이 주택정책을 통해 안정되지 못하였다고 할 수 있다. 또한 전반적으로 주택가격 변동에 정책변수보다는 거시경제 변수가 보다 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 정부의 거래규제, 재정규제, 공급완화의 경우 강남권에 거래규제가 효과가 없는 것을 제외하고 가격안정을 위한 수단으로 유효한 것으로 나타났으며, 거래완화, 재정완화 등의 정책은 시장활성화에는 기여하지 못하는 것으로 나타났다. 더욱이 특정 시장인 재건축 주택시장을 겨냥하여 시행되는 재건축 규제․ 완화정책은 재건축 주택에 정부의 의도대로 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 재건축 규제완화 정책은 강남권에서는 일반시장에도 규제완화에 따른 가격상승의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 연구결과에 따른 정책제언은 다음과 같다. 첫째, 재건축시장의 안정을 위해서는 규제 위주의 주택정책의 실효성이 있으나 활성화 하기위해서는 기존 규제를 완화하는 것 이외에 전반적인 경제상황 개선을 위한 복합적인 노력이 필요하다. 둘째, 강남의 재건축주택을 타겟으로 실시되는 주택정책은 일반 주택시장에 미치는 파급효과도 고려하여 정책을 신중히 추진해야 할 필요가 있다. 셋째, 지역별로 정부가 시행하는 주택정책의 효과성 평가 및 모니터링 시스템 구축이 필요하다. 넷째, 일시적인 시장상황 안정을 위한 주택정책이 아닌 중․ 장기적인 로드맵과 세부 시행방안이 마련된 장기적인 주택정책이 체계적으로 시행될 필요가 있다. 다섯째, 주택시장에 있어서 정부의 역할을 최소화할 필요가 있다.

주제어 : 주택정책, 재건축아파트, 정책변수, 거시경제변수, 다중회귀분석