부동산 프로젝트 파이낸싱의 참여주체 별 리스크 요인 분석과 의사결정모형에 관한 연구

Abstract

부동산 프로젝트 파이낸싱을 시공사, 시행사, 금융회사의 각계전문가들이 업무를 협의 진행하면서 프로젝트 평가에 대한 객관화된 의사결정모형이 존재하지 않아 서로 자신 분야만의 평가기준을 내세워 업무진행 하는데 많은 어려움이 존재해 왔다. 또한 이와 관련된 선행연구를 살펴보아도 시행사, 금융회사기관 중심의 리스크 요인을 도출, 가중치 적용한 의사결정모형에 관한 연구가 주로 진행되어 왔다. 이에 본 연구는 각 참여주체 별 부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크 요인 분석과 종합한 의견을 의사결정시 시공사, 시행사, 금융회사 모두의 입장이 반영되어 의사결정모형으로 활용할 수 있도록 각 분야의 선행연구의 리스크 요인과 전문가 집단의 브레인스톤과정을 거쳐 시공사리스크 7개 항목, 시행사리스크 5개 항목, 재무리스크 6개 항목, 사업리스크 5개 항목, 시장리스크 5개 항목, 채권보전리스크 7개 항목으로 총 35개의 리스크 요인으로 도출하였다. 도출된 리스크 요인을 시공사, 시행사, 금융회사 각 분야 실무담당자들을 대상으로 설문조사 후 AHP분석을 통하여 참여주체 별 리스크 요인 중요도 및 각 참여주체 별 의견을 종합한 상대적 중요도로 분류하여 분석 후 평가지표 별 점수를 반영한 평기모형을 제시하였다.

참여주체 별 리스크 요인 중요도 분석결과는 다음과 같다. 참여주체 별 리스크 요인 중요도 분석결과 대분류 항목에서는 시공사는 시장리스크 분야, 시행사는 시공리스크 분야, 금융회사는 채권보전리스크 분야가 상대적으로 중요한 분야로 분석되었다. 중분류 항목의 분석결과 시공사 입장에서 중요한 리스크 요인은 사업의 성공여부를 판단할 수 있는 예상분양률, 사업수익성, 예상분양가격 등의 리스크 요인을 상대적으로 중요한 것으로 판단하는 것으로 분석됐다. 시행사 입장에서 중요한 리스크 요인은 초기 사업진행단계에서 금융회사를 통한 자금조달시 시공사 책임준공, 시공사 신용도, 시공능력 순위 등을 중요한 항목으로 판단하여 활용하는 것으로 분석됐다. 금융회사의 경우 시공사와 시행사와 달리 채권보전리스크와 재무리스크 분야의 리스크 요인이 상위 순위로 선정되어 사업진행시 금융회사의 안정성을 확보하기 위한 항목을 상대적으로 중요한 리스크 요인으로 도출하는 것으로 분석됐다.

참여주체 별 의견을 종합한 리스크 요인 상대적 중요도 분석결과는 다음 과 같다. 참여주체 별 의견을 종합한 리스크 요인 상대적 중요도 분석결과 대분류 리스크 요인 평가항목에 있어 채권보전리스크, 시공사리스크, 재무리스크, 시장리스크, 사업리스크, 시행사리스크 순으로 나타났다. 재무리스크와 시장리스크의 중요도가 상대적으로 높게 나타난 것은 대출금에 대한 원리금 상환능력을 평가하는 현금흐름 예측가능성과 예상 분양가격의 적정성 경쟁력을 프로젝트 파이낸싱 심사시 중요하게 검토하기 때문인 것으로 분석됐다. 시공능력을 평가하는 시공사리스크는 부도 시에 공사를 완공시킬 수 없어 큰 리스크 요인으로 나타났으며, 이에 따른 시공사 신용도 또한 높은 리스크 요인으로 나타났다. 또한 시공능력 순위와 시공사 브랜드 ,인지도는 사업분양시 분양률과 분양금액을 결정지을 수 있는 큰 요인으로 작용하여 중요도가 상대적으로 높게 나타났다. 사업리스크는 사업부지 확보, 인⦁ 허가등 사업초기 단계에서 발생하는 리스크로 최근 사업추진 관련법 및 제 규정의 완화와 투명화 등으로 사전에 리스크를 제거할 수 있는 가능성이 많아 졌다. 이에 상대적으로 중요도가 낮은 것으로 나타났다. 시행사리스크의 중요도가 가장 낮게 나타난 것은 실제로 프로젝트 파이낸싱의 개발주체인 시행사의 역할이 크지 않다고 시공사와 금융회사에서 판단하고 있다는 것을 의미한다. 중분류 항목의 상대적 중요도 분석결과는 다음과 같다. 신용보강 0.104, 담보확보 0.068, 시공사 책임준공 0.064, 현금흐름 예측가능성 0.063으로 사업의 안전성을 확보하는 평가항목이 전체에서 차지하는 비중이 높게 나타났으며, 사업수익성, 대출금 상환순위, 시공사 신용도, 시공사 시공능력 순위, 예상 분양률 등도 상대적으로 높은 비중을 차지하는 것으로 분석됐다. 이 결과를 통해 현재 프로젝트 파이낸싱 의사결정시 사업의 수익성등 자체 요인보다 상대적으로 다른 사업파트너의 신용보강이나 담보확보, 책임준공에 의존도가 높은 것으로 해석할 수 있다. 분석결과를 근거로 프로젝트 파이낸싱 리스크 요인 도출과 의사결정모형을 구축할 수 있으며 각 분야 담당 실무자가 각 항목별 위험수준을 판단하여 A등급부터 E등급까지 부여하여 산출 점수를 합산하여 해당 프로젝트의 최종 평가점수를 구해 의사결정을 할 수 있다. 또한 이 평가모형은 기존의 다른 의사결정 모형과 차별화 하여 시공사, 시행사, 금융회사의 각 분야별 리스크 요인을 도출하고 의사결정모형을 제시한 만큼 실무에서 초기 해당 프로젝트에 대해서 사업검토 의사결정시 보다 객관적이고 합리적인 도구로써 활용 가능할 것으로 기대된다.