공간자기상관을 고려한 서울시 오피스 매매가격 결정요인 분석

Abstract

외환위기 이후 오피스 시장의 개방과 2000년대 이후 부동산 간접투자방식의 도입에 따라 오피스 시장은 계속적인 성장세를 보이고 있다. 이러한 오피스 시장에 대한 관심 속에서 오피스에 대한 다수의 연구가 진행되어 왔다. 그 중에서도 오피스의 가격에 대한 분석을 목적으로 한 연구들을 살펴보면 오피스의 임대료 가격 결정구조 분석에 집중되어 있어 오피스 매매가격 결정요인에 대한 연구는 부족한 실정이다. 이에 따라 본 연구에서는 서울시 오피스 매매가격의 결정요인을 살펴보는 동시에 오피스 매매가격의 공간자기상관 문제를 확인하고 이를 제거한 방법론을 사용하여 실증 분석하였다. 또한 각 모형간의 비교를 통하여 어떠한 방법론이 효과적인지 살펴보고자 하였다. 최소자승법(OLS)을 사용하는 헤도닉 가격모형 분석을 통하여 오피스 매매가격의 결정요인을 분석한 결과 오피스 매매가격에 유의한 영향을 미치는 변수로는 연면적당 대지면적 변수, 총층수 변수, 지역더미 변수, 지하철역 거리 변수, 인접도로의 차선 수 변수 그리고 일부 매매가 이루어진 거래년도를 나타내주는 더미변수들이 영향을 미치는 변수로 분석되었다. 특히 연면적당 대지면적 변수가 유의한 변수로 분석됨에 따라 오피스 매매에 있어서 대지지분이 중요한 판단 요소임을 알 수 있었다. 또한 Moran's I 검정, LM error 그리고 LM Lag 검정을 통하여 분석 자료에 공간자기상관 문제가 존재함을 확인하였으며 이상의 문제를 보정하는 방법으로는 공간오차모형(SEM:spatial error model)이 비교적 적합한 모형임을 알 수 있었다. 이를 바탕으로 공간오차모형(SEM)과 헤도닉가격모형을 비교한 결과 공간자기상관이 존재하는 경우 공간오차모형(SEM)이 통계적인 유의도 및 설명력의 측면에서는 우수한 모형임을 알 수 있었다. 그러나 모형의 우수성을 판단할 때 단순히 모형의 설명력만을 보고 판단하기에는 부족한 면이 있다. 분석결과 공간오차모형(SEM)이 헤도닉가격모형보다 모형의 견고함이 부족한 것으로 판단되었기에 선행연구에서 밝혔듯이 공간계량경제모형이 헤도닉가격모형보다 우수한 모형이라고 할 수 없을 것이다.