都市整備事業上 鑑定評價의 改善方案에 대한 硏究

Abstract

국문요약

1970년대 이후 산업화, 도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 제기되었으나, 재개발사업, 재건축사업 및 주거환경개선사업이 각각 개별법으로 규정되어 이에 대한 제도적 뒷받침이 미흡한 바, 이를 보완하고 일관성 있고 체계적인 통합법안의 필요성이 대두되어 2002.12.30일 「도시 및 주거환경 정비법」이 제정되었고, 그동안 시대의 변화에 발맞추어 수차례의 일부개정이 있어왔다. 그러나 도시정비사업이 국내 부동산시장에 미치는 영향으로 인하여 현행법은 제도적 문제이외에 경제적, 정치적 영향에 의해서 제도가 미비 되거나, 절차상 효율성에 역행하는 제도들이 방기되어 있는 것이 현재 「도시 및 주거환경 정비법」의 현실인 것도 부정할 수 없는 사실이다. 본 연구는 이러한 도시정비사업이라는 대규모, 장기간이 소요되는 사업에 있어 발생하는 여러 가지 문제점들 중에서 주택재개발사업주택재건축사업 및 주택재건축사업을 중심으로 하여 도시정비사업상 중요한 요소중 하나인 감정평가부분에 대한 문제점과 그 개선방안을 제시하고자 한다.

본 연구에서 제시하고자 하는 도시정비사업 절차상 감정평가의 문제점은 다음과 같다. 첫째, 단독주택과 공동주택의 평가가격 형평성 문제로 주택재개발사업과 단독주택재건축사업의 종전자산 평가시 유사한 규모의 토지와 건물이 주택의 종류상 단독주택이냐 다세대, 연립 등의 공동주택이냐의 차이로 감정평가가격이 다르게 산정되고 있어 조합원들간의 감정평가가격에 대한 형평성 문제가 제기된다. 둘째, 용도폐지되는 정비기반시설의 감정평가 문제로 국공유지 무상양도양수 감정평가시 종전에 일반적으로 국공유 정비기반시설들이 대부분 무상양도의 대상이 되었던 것과 달리 최근 대법원이 무상으로 양도되는 정비기반시설을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 도시계획시설로 결정고시된 정비기반시설만으로 소극적으로 판단하여 정비사업조합의 정비사업시행시 큰 부담을 주고 있어 문제시된다. 셋째, 현금청산 감정평가시 舊「도시 및 주거환경 정비법」에서는 그 가격시점에 대하여 ‘조합설립인가고시일을 기준으로 한다’고 규정하고 있었으나 개정된 「도시 및 주거환경 정비법」에서는 현금청산 감정평가 가격시점에 대한 규정이 삭제되어 현금청산의 대상이 된 사유별로 감정평가 가격시점을 언제를 기준으로 어떻게 할 것인지에 대한 논란이 있어 문제시된다. 넷째, 도시정비사업 절차와 감정평가 시기의 문제로서 도시정비사업의 경우 조합설립인가를 위한 조합원의 동의서 징구시 그 동의서에 개략적인 조합원의 분담금 내역을 명기하도록 되어있고, 향후 감정평가가 이루어진 후 관리처분 단계에서 동의서상의 개략적인 분담금내역과 관리처분상의 실제 분담금의 차이가 많이 발생할 경우 조합원들의 반발로 사업진행이 지연되는 문제가 발생하고 있다.

상기 문제점들에 대한 개선방안은 다음과 같이 요약된다. 첫째, 주택재개발사업 및 단독주택재건축사업에서 유사규모의 토지, 건물을 소유한 조합원간 주택의 소유형태가 단독주택과 공동주택으로 달라짐에 따른 종전평가금액 형평성문제는 감정평가시 토지의 효율적이용, 부동산 시장에서 수요자들의 선호도 및 사업의 지연 등 불확실성을 방지할 수 있는 부동산의 형태 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하므로서 평가가격의 형평성 및 이해당사자간의 갈등을 해결할 수 있을 것이다. 둘째, 도시정비사업에서 용도폐지되는 정비기반시설에 대한 무상양도양수평가시 무상양도의 대상이 되는 정비기반시설에 대하여 대법원 및 하급심 판례가 일관성이 없어 그 대상에 대해 무양상도를 하여야하는 시장군수와 무상양도를 받아야 하는 정비사업조합간의 아전인수격 해석이 난무하고 있고 그에 따라 감정평가도 일관된 방향을 잡지 못하고 있는 바, 입법적해결 및 법원의 일관되고 통일된 입장정리로 해결해야 할 것이다. 셋째, 현금청산 감정평가시 가격시점의 문제는 특정시점을 정하여 일률적으로 감정평가의 가격시점을 정한다는 것은 현금청산 대상자 및 분양대상자에게 형평성의 문제가 발생할 수 있는 바, 현금청산의 대상이 된 사유를 세분하여 각각의 사유별로 가격시점을 달리 적용하여 감정평가를 함으로써 이해당사자간 균형 및 형평성 문제를 해결할 수 있을 것이다. 넷째, 조합설립을 위한 동의서 징구시 조합원의 개략적인 분담금내역 산정문제는 최근 서울시에서 시행하는 공공관리제도와 발맞춰 클린업시스템을 도입하여 개략적인 분담금산정 프로그램을 제공해 주고 있지만, 정비사업구역의 지역적 특성을 반영하지 못하는 통계와 보정수치 적용에 있어 공무원의 주관 개입 등으로 그 신뢰성이 의심되는 바, 「도시 및 주거환경 정비법」 개정을 통하여 감정평가업체의 선정시기를 정비사업조합추진위 설립인가 시점으로 앞당겨, 무상양도양수 평가뿐만 아니라, 조합설립을 위한 동의서 징구시 개략적인 분담금내역 산정을 위한 컨설팅보고업무도 포함하여 도시정비사업 절차에서 조합원간 및 조합과 조합원간의 갈등 문제를 해결해야 할 것이다.