장기전세주택이 주변 아파트 전세가격에 미치는 영향에 관한 연구

Abstract

서울시에는 2007년부터 장기전세주택이라는 새로운 주택 유형이 공급되기 시작하였다. 장기전세주택은 기존의 공공 임대주택이 가지고 있는 문제점을 보완하고 보증부 월세를 전세 형태로 제공하며 주택을 거주의 수단으로 시민 의식 전환을 위한 새로운 유형의 공공임대 주택을 말한다. 임대기간은 최장 20년이 가능하며 전세 가격은 주변 전세 시세의 80% 이하로 공급되고 있다. 또한 기존의 공공임대주택과는 달리 면적에 있어서도 기존의 소형만이 아닌 중, 대형 면적과 주상복합까지 공급하여 선택의 폭을 넓히고 독립적인 임대 단지를 공급하는 것이 아닌 동일한 단지 내에 장기전세주택을 혼합 배치하여 다양한 소득 계층이 함께 살 수 있도록 하고, 주택의 품질 역시 일반 분양 아파트와 통일하게 하여 기존의 임대 주택과는 큰 차별화된 점이다. 본 연구에서는 선행연구 및 관련문헌을 통해 장기전세주택에 대한 정확한 대상과 개념을 살펴보았다. 그리고 장기 전세주택이 입지함으로써 주변 아파트 단지에 미치는 다양한 입지적, 물리적, 사회적 영향요인을 고려하여 주택가격모델을 도출하였다. 기존의 선행연구가 대부분 장기전세주택이 기여하는 주택가격 안정 효과에 대해 서울시 전체지역 또는 일부 지역에 미치는 영향요인에 대해 알아보는데 그쳤으나, 본 연구에서는 서울시 주택 가격의 효과에 가장 큰 이슈와 영향력을 주는 강남구, 서초구, 송파구 등의 서울시 5대 권역 구분 중 동남권 지역으로 지역을 유형 구분하여 알아보았다. 이는 유사한 지역 유형의 특성을 전반적으로 고려하여 일부 지역의 고유한 특성에서 벗어나 전반적인 변화에 착안한 보다 합리적이고, 세부적인 연구에 차별성을 두었다. 또한 실질적으로 장기전세주택이 영향을 주는 범위를 알아보기 위하여 전체 지역이 아닌 도시생활권 범위라고 말 할 수 있는 장기전세주택 반경 약 2km를 공간적 범위로 설정하여 도시생활권 내의 실질적 영향범위를 고려하였다. 본 연구에서는 주택특성 변수로 아파트노후도, 난방연료, 세대수, 평균층수가 나타났다. 난방연료, 세대수, 평균층수가 증가할수록 전세가격을 상승시키는 요인으로 나타났고, 반면 아파트 노후도는 점점 노후화 될수록 전세가격이 하락하는 것으로 나타났다. 물리적 특성으로는 입지적 특성에 관한 변수로서 ‘지하철 최단거리’와 ‘버스 노선수’가 있으며 버스노선수가 증가할수록 전세가격이 상승하는 것으로 보아 전세가격을 결정하는 요인에 있어 대중교통의 접근성이 중요한 요소로 작용하는 것으로 나타났고, 반면 ‘지하철 최단거리’는 지하철에서 장기전세주택이 가까워질수록 전세가격이 상승한다는 것으로 나타났다. 마지막으로 사회적 특성으로 장기전세주택이 입지함으로써 주변지역의 아파트 전세가격에 어느 정도 영향을 주는 지 알아 보고자 사회적 특성으로 3가지 지표를 도출 했는데 ‘장기전세주택과의 최단거리’와 ‘주변 장기전세주택의 개수’는 전세가격에 영향을 주고 있고, ‘주변 장기전세주택 및 혼합단지의 유무’는 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 그리고 ‘주변 장기전세주택의 개수’의 결과를 토대로 판단하여 보면, 주변의 장기전세주택 단지가 늘어날수록 전세가격은 점점 하락하는 경향을 나타내는 것으로 볼 수 있다. 위의 내용을 본다면 앞으로 장기전세주택의 확대가 주변전세 가격을 낮출 수 있다고 판단되며 특히 주변 장기전세주택의 개수가 주변 아파트 전세 가격에 영향을 준다는 결과는 앞으로 장기전세주택의 공급을 양적으로 늘리는 것보다도 장기전세주택을 포함한 단지를 확대 한다면 주변의 전세시장에 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다.

주요용어 : 서울동남권(southeastern area in Seoul), 장기전세주택 (Long-term Rental Housing), 헤도닉 모형(Hedonic Model)