대학 주변지역의 토지이용 특성에 따른 관리방안에 관한 연구

Abstract

최근 도시에 미치는 대학의 영향이 도시 및 지역재생의 중요한 이슈로 부각되고 있으며, 대학이 주변지역의 주거환경개선 및 지역경제 활성화의 주역으로 변화하고 있다. 이와 더불어 대학 역시 대학 경쟁력 확보를 위해 캠퍼스 확장을 도모함에 따라 지역과의 상호연계를 고려할 필요성이 증대되고 있다. 그러나 대학 주변지역의 특성을 고려하지 않은 무분별한 개발은 주민과 학생의 생활환경을 파괴하고 있으며, 지역 고유의 특성을 만들어내지 못하고 있다. 따라서 본 연구는 서울시내 34개 대학을 대상으로 대학 주변지역의 토지이용 용도 특성과 개발밀도 특성을 살펴보고 대학과 연계하여 주변지역을 관리하고 도시의 미래상을 실현할 수 있는 방안을 제시하고자 하였다. 토지이용 자료는 서울시 건축물분 과세대장을 GIS를 활용하여 분석하였으며, 2003년과 2008년 시점을 비교하였다. 구축된 토지이용 용도별 연면적 자료를 활용하여 군집분석과 포트폴리오 분석을 실시하였다. 대학 주변지역과 대학이 속한 권역별 토지이용 용도특성을 비교하여 군집분석을 실시한 결과 저층주거 중심형, 고층주거 중심형, 주거‧ 상업 복합형, 문화‧ 상업 복합형으로 구분되었다. 주거 중심지역(저층주거, 고층공동주택)의 경우 저층주거가 멸실되고 급속히 고층공동주택이 증가하는 것으로 나타났다. 주거‧ 상업 복합지역은 지역 주민의 생활을 지원할 수 있는 용도보다는 유흥 및 소비 위주의 용도가 특화되어 있었다. 상업‧ 문화 복합지역은 업무시설이 감소하고 상업시설이 증가하고 있어 소비위주의 지역으로 변하고 있는 것으로 나타났다. 용도특성과 함께 개발밀도 특성을 분석하였다. 개발밀도 특성은 용적률 실현율을 통해 현재의 개발 가용 용량을 파악하고, 용적률 증가율을 통해 향후 개발 전망에 대해 분석하였다. 분석결과 고층공동주택의 증가가 대학가 주변의 용적률을 높이는 가장 큰 요인으로 나타났다. 도출된 유형별 특성과 문제점을 바탕으로 서울시 및 각 권역별 공간계획을 분석하여 향후 바람직한 미래상의 실현을 위한 관리방안을 제시하였다. 용도특성에 따른 관리방안에서 주거 중심지역(저층주거, 고층공동주택)의 경우는 공통적으로 고층공동주택으로의 급속히 변모하는 것을 막기 위한 계획이 필요하다. 이는 저층주거단지가 감소로 인한 학생들의 저렴한 주택이 멸실, 학생들을 대상으로 주택임대를 하는 주민의 생계문제를 예방할 수 있을 것이다. 상위계획에서 중심지로 육성하고자 하는 대학 주변지역의 경우 대학-행정-민간 협력에 의한 새로운 기능 도입을 제안하였다. 주거상업 복합지역의 경우 공통적으로 지역의 특성을 살릴 수 있는 계획안이 모색될 필요가 있다. 이를 위해 지구단위계획을 활용하여 가로환경 개선, 다양한 용도의 시설을 확보가 필요하다. 중심지로 육성할 계획이 있는 대학 주변지역의 경우 업무시설의 강화를 위해 지구단위계획의 권장용도 지정, 산업․ 특정개발진흥지구의 도입을 제안하였다. 상업‧ 문화 복합지역은 상위계획과 토지용도 특성이 대부분 일치하는 것으로 나타났다. 신촌과 대학로 지역의 문화기능을 육성하고 문화‧ 업무 시설이 상업시설로 획일화되는 것을 막기 위해 문화지구를 확대하여 지구단위계획과 함께 운영하는 것을 검토해 볼 수 있다. 개발밀도 특성에서 용적률 증가율에 따라 장기적, 단기적으로 구분하고 실현율을 중심으로 관리대상과 유도대상으로 구분하였다. 단기적 계획대상의 경우 개발 수요에 대한 시급한 대응이 필요한 지역이며, 장기적 계획대상은 지역활성화 및 특성화를 위한 장기적 계획이 필요한 지역이다. 향후 개발 가능 용량이 많은 유도형 대상은 신규 개발용량을 지역 특성에 맞게 유도하기 위한 개발계획 수립이 필요하며, 관리형 대상은 개별 단위의 사업을 지역의 특성에 맞도록 유도하고 공공성 확보를 위한 다양한 수단이 적용되어야 할 것이다. 과거와 달리 대학과 지역은 별개의 공간이 아닌 하나의 도시 속에서 서로 보완하고 상생해야 하는 관계이다. 본 연구에서 제시한 대학 주변지역의 특성과 관리방안은 대학과 지역이 가진 문제점을 해결하고 상생하기 위한 계획의 기초가 될 수 있을 것이다.