不動産競賣에서 留置權制度의 改善方案에 관한 硏究

Abstract

國 文 要 約

부동산경매시장에서 처리되는 부동산의 건수가 연 평균 12만 건 수준으로 부동산거래에 큰 比重을 차지하고 있다. 그러나 유치권제도의 불완전성으로 인해 소송사건이 2001년에 15건이던 것이 2010년에 725건으로 약 50배 가까이 증가하였다. 이에 본 논문에서는 부동산경매절차에서 유치권과 관련된 문제점을 분석하고 근본적인 개선방안을 제시하고자 하였다. 부동산경매에서 유치권제도의 문제점은, ①유치권의 공시방법으로서 점유의 문제, ②유치권자의 경매청구권 실효성 결여, ③경매법원의 유치권에 대한 미온적 조치, ④허위․ 과장된 유치권 신고의 증가 등이다. 이에 대한 개선방안으로는 현행 부동산유치권제도를 저당권설정청구권으로 전환하는 방안과, 수정 보완하는 방안으로 제시하였다. 저당권설정청구권으로 전환할 경우, 현행 유치권제도가 가지고 있는 공시방법, 경매청구권, 유치권 신고의 의무화, 허위․ 과장된 유치권 신고 등의 문제점들을 근본적으로 해결할 수 있는 방안이라고 생각한다. 현행 부동산유치권을 수정․ 보완해야 할 사항은 다음과 같다. 첫째는 유치권을 행사 중임을 알리는 懸垂幕 등을 설치하여 외부에 공시하도록 하고, 둘째는 배당요구종기까지 유치권자의 유치권 신고를 의무화 하여야 하고, 신고를 하지 않을 시에는 매수인에게 대항할 수 없도록 해야 한다. 셋째는 유치권 신고의 접수․ 조사․ 평가․ 보고 방법의 개선이다. 경매법원서 유치권 신고를 접수할 때는 형식적 심사위주로 하더라도 집행관 및 감정인의 현황조사 및 감정평가 시에는 실질적인 심사가 될 수 있도록 해야 한다. 이러한 실질조사 결과를 토대로 경매법원은 유치권에 대한 최종 심사를 하고, 그 결과를 경매에 참가하기를 희망하는 자들에게 자료로 제공하여 그들이 최종적으로 판단할 수 있도록 해야 한다. 넷째는 허위․ 과장된 유치권 신고를 예방하기 위해서는 과태료를 부과하거나 공탁금제도 등을 도입할 필요가 있다고 본다. 이 두 가지 방안을 실현하기 위해서는 민법, 민사집행법, 부동산등기법 등의 관련 법조항을 일부 제․ 개정할 필요가 있다.