첨단산업단지의 입지에 따른 주택가격 결정요인 분석

Abstract

본 연구는 첨단산업단지 주변지역의 상생과 조화를 위해 서울디지털산업단지를 대상으로 주변지역의 주택 유형을 하위주택시장으로 구분하여 첨단산업단지가 주택가격에 어떠한 영향을 주는지 구체적으로 실증하고자 한다. 또한 주택으로 부터 생활권을 기준으로 일정한 공간적 범위를 설정하여 각 생활권 범위 내의 첨단산업단지 영향요인이 어느 범위까지 영향을 미치는 지 알아보고자 한다. 이렇게 전세 및 매매가격유형별로 ‘첨단산업단지의 거리에 따른 주변지역 주택가격 결정요인모형‘과 ’생활권별 첨단산업의 입지에 따른 주변지역 주택가격 결정요인 모형‘으로 구분하여 다양한 결정요인을 도출하고, 도출된 결과를 통해 첨단산업단지 배후주거지역 개발에 있어 어떠한 시사점을 가지는지 종합적으로 비교한 후 첨단산업 주변지역의 지속가능한 상호보완적 발전 방안에 대한 시사점을 제시하고자 연구를 진행하였다. 우선 ‘첨단산업단지의 거리에 따른 주변지역 주택가격 결정요인‘의 결과를 종합해 보면 일반선형모형과 준로그모형 모두 유사하게 변수가 도출됨을 알 수 있었다. 단지특성은 ‘브랜드’, ‘총세대수’ 가 공통 영향요인으로 도출되었고, 입지특성으로는 ‘지하철’, ‘주민센터’, ‘도서관’ 등이 공통적으로 도출되었다. 또한 환경특성부문은 모두 ‘첨단 1단지’가 도출되어 공통적인 결정요인으로 도출됨을 알 수 있었다. 반면 세부 변수들의 영향력 크기를 비교해보면 선형모형에 비해 준로그모형을 적용했을 때 상대적으로 향상됨을 알 수 있었다. 또한 준로그모형에서 영향요인 변수가 2개 증가하였고, 전체 설명력도 0.590에서 0.601으로 향상됨을 알 수 있었다. 따라서 첨단산업단지의 거리에 따른 매매가격 결정요인도 준로그모형이 더 적합한 것으로 판단되었다. 다음으로 ’생활권별 첨단산업의 입지에 따른 주변지역 주택가격 결정요인 모형‘에서의 분석결과를 종합해보면 입지특성에서는 250m 영역을 제외한 다른 생활권 영역에 ‘지하철’이 주요 결정요인으로 도출됨을 알 수 있었고, ‘버스정류장’은 500~1000m 영역에서 주요 결정요인으로 도출되어 오히려 제일 근접한 250m 영역 내에서는 중요요소로 도출되지 않는 것으로 보였다. 또한 ‘노인복지’는 250~1000m 영역에 걸치면서 주요 결정요인으로 도출되었고, ‘사회복지’는 250~500m 생활권에서 주요 결정요인으로 나타났다. 그 밖에 ‘중학교’, ‘경찰서’, ‘은행’, ‘우체국’등의 변수는 중복되는 특징이 없는 것으로 단편적으로 모형 내에만 도출된 것으로 보여 주요 결정요인으로 고려되기 보다는 최적모형을 위한 변수로 도출된 것으로 판단되었다. 환경특성 부문의 첨단산업영향요인에서는 ‘첨단고도’가 전세가격유형에서 250~1000m에 부정적 영향을 나타내는 것으로 나타났고, 첨단 벤처는 매매가격유형에서 500~1000m 생활권 영역에 분포하며 긍정적 영향을 나타내고 있는 것으로 나타났다. 이를 통해 생활권 영역별로 주택가격을 결정하는 요인이 부분적으로 다르다는 결과를 도출할 수 있었으며 주택가격 결정요인 중 첨단산업단지의 업종별 시설에 대한 영향요인은 오히려 부정적일 수 있음을 밝혀 낼 수 있었다. 이렇게 종합적으로 도출된 변수의 비교분석을 토대로 한 첨단산업단지와 주변지역을 위한 상호보완적 발전방향에 대해 정책적 제언을 해보면 첫째, 첨단산업단지와 주변지역의 종사자 및 부양가족의 실제 주거수요조사를 통해 예측된 첨단산업단지에 필요한 적정 배후주거지역을 마련해야 한다. 둘째, 첨단산업단지 주변지역 배후주거지를 개발함에 있어서 결정요인의 우선순위에 따른 단계적 개발을 고려해야한다. 셋째, 지구단위계획을 통한 첨단산업단지의 배후주거지역의 공동개발 가이드라인을 마련하여 첨단산업단지의 단독적 발전이 아닌 주변정주환경을 상호적으로 고려한 지속가능한 발전이 되도록 해야 한다.