부동산 경매절차상 매수인의 목적 부동산 인도절차에 관한 연구

Abstract

國 文 要 約 본 연구에서는 경매절차의 문제점과, 법원으로부터 매각부동산에 대한 소유권은 취득하였으나 점유자로부터 명도를 받지 않아 완전한 소유권을 취득하기 위한 명도과정에서 발생하는 여러 가지의 문제점들을, 판례와 선행 연구자료, 실무에서 경험한 다양한 사례, 제도를 중심으로 살펴보았다. 이 논문의 내용을 요약하여 보면 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 민사집행법상 경매진행절차를 순서별로 간략하게 살펴보고, 그에 따른 소요기간 등을 파악해 보았다. 둘째, 매각으로 인하여 매수인에게 인수되는 권리들에 대한 분석을 해보았다. 말소기준권리보다 선행하여 매수인에게 인수되는 권리에는 선순위 용익물권, 선순위 임차권등기, 선순위 가처분등기, 선순위 보전가등기, 환매등기, 전 소유자에 대한 가압류등기, 예고등기 등을 들 수 있다. 반면에, 등기부상에 나타나지 않는 권리들 중에서 매수인이 인수하여야 하는 권리들은 말소기준권리보다 선행하는 대항력 있는 임차인, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권을 들 수 있다. 이중에서 특히 경매목적 부동산 명도절차와 관련하여 유의할 사항은 유치권, 주택임차권, 상가건물임차권, 제시외 건물 등의 취득문제, 목적 부동산 내에 있는 유체동산의 처리절차와 관련된 문제 등이 있는데, 이러한 문제들에 대하여 실제 사례를 중심으로 분석해 보고 그에 따른 문제점과 개선방안을 집중해서 분석해 보았다. 셋째, 최고가매수인이 매각대금을 납부하고 현재 목적물의 점유자 등을 상대로 해당 법원에 6월 이내에 인도명령을 신청하고 인용결정을 받으면 강제집행을 신청할 수 있는데, 이때 강제집행절차에서 나타나는 여러 가지 문제점들을 심도 있게 검토해 보고 개선방안을 모색해 보았다. 넷째, 유치권의 대항력 문제와 관련하여 압류·가압류 또는 저당권 설정 이후에 유치권의 성립요건이 갖추어진 경우, 유치권자는 압류채권자나 매수인에게 대항할 수 있는지에 관한 사항을 사례를 통하여 집중적으로 분석해 보았다. 다섯째, 부동산 경매절차에서 제시외 건물과 종물·부합물에 대하여는 현황조사보고서, 감정평가서, 매각물건명세서 작성 시에 집행관 등은 점유자, 채무자 또는 부동산의 소유자 등에게 관련 소명자료를 추가적으로 요구할 수 있도록 할 필요가 있으며, 이에 대하여 집행법원이 심문권을 적극 활용할 필요가 있다는 점을 강조해 보았다. 여섯째, 부동산 경매절차에서 매수인이 인도집행 과정에서 나타나는 목적외 유체동산의 처리절차와 관련된 사항을 검토해 개선방안을 제시해 보았다. 현행 민사집행제도의 운영실태 하에서 경매참가자들은 막대한 정보 수집비용을 지불하고 있다. 앞으로 법원이나 법원의 명에 의하여 현황조사를 하는 집행관 및 감정평가사 등 관련기관이 경매물건에 대한 공신력 있는 정보를 획득하여 입찰을 준비하는 사람들에게 세부사항을 공시한다면, 그들이 정확한 정보를 가지고 입찰할 수 있고, 채권자나 채무자 이해관계인 등 사회 전체의 경제적인 효율성이 증대될 수 있을 것이다. 아울러 인도절차와 관련해서도 매수인의 사후적 불확실성의 문제도 대폭 축소될 수 있다고 생각한다.