부동산 거래안전을 위한 에스크로우 제도의 활성화방안에 관한 연구

Abstract

국 문 요 약

1970년대에 들어서면서 과감한 경제개발계획의 추진으로 ‘한강의 기적’이라 일컬어지는 고도의 경제성장을 이룩하면서 부동산의 수요급증으로 인해 하루가 다르게 부동산가격이 치솟고, 그로인해 부동산이 재산증식의 최고 수단으로 인식되면서 부동산 거래는 꾸준히 증가하고 있고, 그에 따른 거래사고도 함께 증가하고 있는 상황이다. 2012년 통계청 가계금융·복지조사에 의하면 우리나라 가구당 부동산이 가구 총자산에서 차지하는 비중이 69.4%(거주주택38.2%포함)를 차지, 부동산에 대한 수요가 날로 증가하고 있는 추세이며, 부동산 자산이 가계에서 차지하는 비중이 크고 특성상 고가의 거래임에도 불구하고 우리나라 부동산 거래의 안전성은 확보되어 있지 않다. 특히 외환위기 이후 부동산시장은 급격히 변화하고 있지만, 부동산 거래방식은 아직도 전 근대적인 방식을 벗어나지 못하고 있으며, 이해관계자들을 보호하기 위한 법·제도적 장치는 여전히 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구에서는 연구 결과로 도출된 문제점을 개선해서 우리나라 정서와 거래관행에 맞는 방안을 제시하였다. 첫째, 에스크로우 제도에 대한 법∙제도적인 부분을 재정비하는 것이 중요한 과제다. 이 제도에 대한 효율성과 안정성 및 신뢰성을 소비자가 충분히 인지할 수 있도록 꾸준한 홍보활동을 하고, 정보를 제공한다면 소비자들의 생각은 달라질 것으로 본다. 둘째, 실무에 종사하는 부동산 중개업자들이 적극적으로 참여할 수 있는 제안을 제시해야 한다. 2013년 1월 현재 전국 공인중개사, 중개인, 법인을 포함해서 82,472개 업소가 운영 중에 있다. 부동산 거래에 있어 매우 중요한 역할을 수행할 수 있는 중개업자들의 적극적인 참여가 있다면 에스크로우 제도의 정착 및 활성화는 빠른 속도로 진행될 수 있을 것이다. 셋째, 거래당사자가 지불해야 할 추가비용에 대한 부담을 덜어줘야 할 것이다. 에스크로우 회사, 공인중개사, 변호사, 법무사, 세무사, 금융기관 등이 하나의 시스템으로 운영한다면, 수수료율을 낮출 수 있는 효과가 있을 것이라고 생각한다. 거래당사자 입장에서도 따로따로 지불하던 수수료를 한 번에 처리할 수 있어 번거롭지 않고 안전한 거래의 완성 및 대출업무까지 원스톱으로 진행된다면, 현재 지불하는 비용에서 더 추가가 된다고 하더라도 추가비용에 대한 지불의사는 생길 것으로 본다. 넷째, 우리나라 정서와 거래관행에 맞는 에스크로우 제도가 필요하다. 우리나라는 부동산 거래 시에 계약금, 중도금, 잔금의 지급으로 통상 2~3개월 정도 시간이 소요되는 특성이 있고, 매도인은 계약금과 중도금을 받아서 또 다른 주택을 매입하는 자금으로 활용하기 때문에 자금 활용을 할 수 있도록 제도를 만들어야 한다. 다섯째, 권리분석을 통해서 사전 예방을 할 필요가 있다. 우리나라는 등기부에 공신력이 없기 때문에 다른 보호 장치가 시급하다고 할 수 있다. 권리관계에 존재하는 하자를 발견함으로써 부동산 거래의 불안요인을 사전에 제거할 수 있고 따라서 하자있는 등기의 발생도 사전에 예방할 수 있다는 점에서 부동산거래 분야에 이 제도의 도입이 절실하다고 할 수 있다. 여섯째, 에스크로우 제도와 권원보험 제도의 병행시행을 활성화시킬 수 있도록 부동산 거래 시 권원보험에 필히 가입하여 피해를 미리 방지 할 수 있는 보험제도라는 내용을 강조하면서 꾸준한 홍보에 많은 노력을 기울여야 할 것이다. 결론적으로 이 제도를 정착시키기 위해서는 우리나라 거래관행과 정서에 맞는 적절한 제도가 도입되어야 할 것이고, 여러 부동산 전문분야 종사자들의 꾸준한 홍보와 정보제공이 필요할 것이다.