대전시 신구도심의 토지이용분석 및 경계설정에 관한 연구

Abstract

<국 문 요 지>

도시의 발전과 바람직한 도시성장을 유도하기 위해서는 수 많은 요인들에 의해 변화하고 있는 도시의 토지이용 메커니즘을 정확하게 이해하여야 한다. 도시 내에서도 토지이용 요소들 간의 경합이 가장 치열하고, 그에 따라 형태가 변화되고 조정되는 도심지역에 대해 토지이용의 구성요인과 이용행태, 그리고 그 특성 등을 정밀하게 이해하는 것이 매우 중요하다. 도시의 중심지인 도심은 도시가 발전하는 과정에서 초기에는 가장 중심적인 위치에 형성되다가, 경제적 요인, 사회적 요인, 공공적 요인 등에 의해 점차적으로 변화되고 발전되어 간다. 우리나라의 많은 대도시의 경우에는 1960년대 이래로 산업화의 과정을 거치면서 공공에 의한 대규모 개발사업의 시행에 따라 새로운 도심이 형성되고 발전해 나가는 특징적 패턴을 보이고 있다. 이에 따라 도시 내 기존 중심시가지는 신시가지의 개발로 형성된 신중심지와 경합적인 관계를 형성하고, 그 발전과정에서 점차적으로 뒤쳐지게 됨에 따라 구 중심지는 공동화 현상까지 경험하게 되었다. 이러한 변화의 흐름과 신도시 등 개발정책의 추진에 따른 공간구조의 변화는 인구 및 기능의 집중은 물론, 도심간의 불균형을 가져왔다. 대전광역시는 1990년대 대규모 신시가지 개발로 인해 도시의 외연적 확산과 함께 도시공간의 기능적 배분에 큰 변화를 겪어 왔다. 과거에는 구도심이 위치한 동구와 중구에 가장 많은 인구가 거주하였으나, 1990년대 이후로는 신도심이 위치한 서구와 유성구 등 서측지역을 중심으로 인구가 집중하는 현상을 보이고 있다. 토지개발사업의 추이를 보아도 신도심이 속한 지역으로의 개발의 추이가 이동되고 있다. 이에 따라 구도심의 활성화 및 균형발전대책의 수립 등 도시관리의 새로운 방안이 마련되고 있으며, 향후 이의 효율적인 집행이 요구되는 상황이다. 본 연구는 이러한 점에 착안하여 신도심 및 구도심의 형성과정, 특히 정부의 정책적 대규모 신시가지 개발에 따른 신도심의 형성과정을 분석하였다. 그리고 신도심과 구도심의 토지이용은 어떤 특성과 차이를 보이며, 상호 연계성과 차별성은 어떻게 나타나는지를 분석을 통해 규명하였다. 이를 통해 균형있고 효율성있는 도심계획의 수립 등을 위한 도심권 설정과 정책방향 마련 등에 기여하고자 한다. 토지이용변화 패턴 분석의 기초자료는 2012년도 건축물관리대장과 멸실대장을 활용하였다. 분석의 단위로는 용도지역 설정에 따른 토지활용의 유사성 단위로 볼 수 있는 블록을 기본단위로 하되, 집산도로 이상으로 구획된 블록으로 구분하였다. 신도심은 63개, 구도심은 50개의 블록으로 세분하여 분석하였다. 구체적인 연구의 접근방법은 다음과 같다. 첫째, 대전광역시의 도심의 형성과정을 분석하고, 도시계획 등 관련계획 및 정책에 따른 대전시 공간구조의 변화, 특히 신도심의 형성과 그에 따른 기능변화를 분석하기 위해 도시기본계획 등 관련계획과 도심지 관련정책을 분석하였다. 둘째, 신도심과 구도심의 토지이용의 공간적 분포특성을 파악하기 위하여 필지별 토지이용의 분포패턴을 분석하고, 블록별로 건축물의 용도별 층수별 분포특성을 분석하였다. 셋째, 신도심과 구도심의 가로변 토지이용 특성과 개발패턴을 분석하기 위해 주요가로를 선정하여 토지이용의 특성 변화를 파악하고, 신도심과 구도심간의 비교분석을 실시하였다. 넷째, 신도심 및 구도심의 공간적 경계를 분석하기 위해 Murphy와 Vance가 제시한 방법을 통해 중심업무지수를 산출한 후, 이를 근거로 신도심과 구도심의 공간적 경계를 파악하였다. 또 주요 도심적 기능인 판매, 업무, 서비스 등의 시설별로 특화계수를 산정하여 도심적 기능의 분포특성을 파악하고 특화지역을 선정한 후, 설정된 신도심과 구도심의 공간적 경계와 비교 검증하였다. 분석결과 나타난 신도심과 구도심의 공간구조의 특징을 요약해 보면 다음과 같다. 신도심은 행정관리 및 업무, 판매기능과 주거기능이 계획적으로 배분되고, 입체적으로 군집한 형태로 배분된 반면에, 구도심은 대전역 및 구 충남도청 등 광역적 공공시설을 중심축으로 판매, 주거기능이 복합적인 형태로 이용되고 있다. 당초 주거지 중심으로 형성된 기능이 시간이 지남에 따라 도심적 기능으로 전이되거나 복합적인 이용형태를 보이고 있다. 판매시설이 소규모 시설 위주로 분산 형성된 결과를 보여주고 있다. 특히 주택과 교육문화 비율이 신도심에 비해 낮아서 주야간의 거주인구 편차와 활동인구의 감소로 유동인구 중심으로 상권이 형성되었음을 알 수 있다 신도심이 택지개발사업의 지구단위계획에 의해 입체적 경관적으로 관리되고 있는 반면에, 구도심은 구획정리사업 시행을 통해 용도지역 중심으로 관리되고 있다. 건축물의 단위시설당 평균연면적에 있어서는 계획적 개발지역인 신도심이 구도심에 비해 대단히 큰 규모임을 보여 주고 있다. 이는 구도심지역의 판매 서비스 등이 중소규모의 비교적 영세한 형태로 운영되고 있음을 나타내고 있다. 신도심의 입지여건상 대규모 하천과 광로로 인근지역과 분리되어 있고, 단위당 규모가 큰 시설들이 밀집되어 있어서 향후 도심적 기능의 확장 변경이 필요한 경우 융통성을 갖기는 어려울 것으로 예상된다. 구도심의 경우에는 용도의 혼재 등 비고정적인 용도분포와 저층, 소형 위주의 시설이용 형태로 필요시 용도의 강화나 변경이 가능할 것이다. 정책적으로 구도심의 기능을 안정적으로 유지하기 위해서는 역사성과 문화성을 살린 도심기능이 형성되고 유지되어야 하며, 이를 구체화 할 세부적인 기능과 용도에 대한 심도있는 검토가 필요하다. 이를 통해 신도심과 구도심간의 균형적인 발전을 도모해야 할 것으로 판단된다. 이와 함께 신도심에 비해 구도심의 문화, 위락시설이 절대적으로 부족하다. 또 판매, 업무 위주의 기능만으로 도심을 활성화하기에는 한계가 있다. 지역활성화를 위한 벤쳐 등의 지식산업을 유치하는 것도 주요한 활성화 수단이 될 것으로 판단된다. 이러한 방향을 포함한 종합적인 지역재생방안이 검토되어야 한다. 특히, 구도심의 핵심시설중의 하나인 충남도청이 2012년 말 이전됨에 따라 구도심의 판매 업무 서비스 등의 도심기능에 여건변화가 불가피할 것으로 예상된다. 오랜 기간 유지되어 온 지역중심적 이미지와, 양호한 광역적 접근성 등의 특성을 활용한 활성화 방안이 적극 검토되어야 할 것이다.

주요 용어 : 도심, 도시공간구조, 대전광역시, 공동화현상, 토지이용분석, 입지시설, 중심업무지구, 특화계수