TOD계획요소를 고려한 역세권의 밀도관리방안에 관한 연구

Abstract

본 연구는 저탄소 녹색성장이라는 도시패러다임으로의 변화에 따라 자동차 중심의 도시공간구조로 인한 도시문제를 해결하기 위해 TOD에 대한 관심이 증대되고 있다. 역세권 관련 법률을 제정하고 제도를 도입하려는 역세권 개발 및 관리에 대한 정부의 움직임이 활발하게 진행되고 있다. 그러나 역세권 활용에 있어 역 중심으로부터 거리에 상응하는 토지이용의 위계를 고려하지 않은 채 무분별하게 이용되고 있다. 역세권 고밀개발에 있어 각 역세권의 특성을 파악하지 못한 채 획일적으로 역세권을 관리할 경우 주변지역에 대한 토지이용 및 공간구조와 조화를 이루지 못하는 문제가 발생할 수 있다. 따라서 체계적이고 합리적인 밀도조정이 필요하며 이와 연계된 다양한 정책적 지원과 신중한 접근이 필요하다. 2030 서울도시기본계획(안)에서도 역세권의 특성과 중심지체계를 고려한 차등적인 관리방안의 필요성을 강조하고 있다. 또한 역세권 개발 및 관리에 있어 기초가 되는 역세권의 범위는 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」으로 규정된 역세권 범위를 따르고 있다. 지역특성을 반영하지 않고 획일적으로 역세권을 관리하면 역세권이 가진 잠재력의 효율적 활용이 저해될 수 있다. 역세권의 범위는 역세권의 개발용량과 비용, 토지이용 등에 영향을 미칠 수 있기 때문에 역 주변의 토지이용 특성 등을 고려하여 설정될 필요가 있는 것이다. 역세권의 상대적인 고밀개발을 위해서 도시개발과 교통을 고려한 TOD계획요소와의 영향관계 분석을 통한 역세권의 관리방안을 제시하는 것이 필요하다. 먼저, 서울시 역세권의 기능을 파악하기 위해 토지이용 용도를 중심으로 군집분석을 통해 역세권을 유형화하였다. 분석결과, 상업․업무중심형, 고층주거우세형, 공업중심형, 저층주거․소상업우세형, 4가지 유형으로 분류되었다. 또한 유형별 해당되는 모든 역세권의 밀도를 활용하여 유형별 역세권의 범위를 설정하였다. 상업․업무중심형 역세권은 300m, 550m, 고층주거우세형 역세권은 300m, 700m, 공업중심형 역세권은 700m, 950m, 저층주거․소상업우세형 역세권은 300m, 800m로 유형별 역세권의 범위가 설정되었다. 밀도측면에서 분석된 결과를 토대로, 토지이용 용도측면에서 역세권의 범위별 차이검증을 실시하였다. 분석결과, 범위별로 차이가 있는 것으로 나타났다. 따라서 서울시 1차 역세권은 공업중심형을 제외하고는 300m로 동일하지만, 2차 역세권은 유형별로 상이하게 차이가 있는 것으로 나타났다. 다음으로는 Ewing&Cervero(2001)가 제시한 5Ds를 중심으로 유형별 서울시 역세권의 밀도와 나머지 TOD계획요소의 영향관계를 분석하였다. 상업․업무중심형 1차 역세권은 ‘도로인프라특성’, ‘토지․건물․시설의 복합성’, ‘대중교통공급특성’, ‘설계 및 계획특성’ 순으로, 2차 역세권은 ‘도로인프라특성’, ‘토지․건물․시설의 복합성’, ‘대중교통공급특성’ 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 고층주거우세형 1차 역세권은 ‘도로인프라특성’, ‘토지․건물․시설의 복합성’, ‘설계 및 계획특성’, ‘대중교통공급특성’ 순으로, 2차 역세권은 ‘토지․건물․시설의 복합성’, ‘대중교통공급특성’, ‘설계 및 계획특성’ 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 저층주거․소상업우세형 1차 역세권은 ‘도로인프라특성’, ‘토지․건물․시설의 복합성’ 순으로, 2차 역세권은 ‘토지․건물․시설의 복합성’, ‘대중교통공급특성’ 순으로 영향을 미치는 것으로 나타났다. 분석한 결과를 바탕으로, 중심지체계와 연계하여 지역특성을 고려한 역세권의 밀도관리방안을 모색하였다. ‘도심’의 경우, ‘강남’을 제외한 ‘한양도성’과 ‘영등포․여의도’에 해당하는 역세권은 개발여력이 충분하므로 ‘글로벌 경쟁력 및 중심기능 강화’라는 ‘도심’의 역할을 수행할 수 있는 역세권의 밀도관리가 필요하다. 특히 ‘도심’의 저층주거․소상업우세형 역세권은 용적률 실현율이 낮기 때문에 법정 가능 용적률 까지 밀도 향상을 유도한다. ‘광역중심’에 해당하는 역세권 대부분이 지역의 중심기능 수행이 미약하므로 개발여력이 있는 역세권의 밀도관리를 통해 기능적으로 특화된 중심지 육성을 도모하여 ‘광역중심’의 역할 강화를 유도해야 한다. ‘지역중심’의 경우, 상업․업무중심형 역세권은 개발여력이 충분한 지역으로 ‘지역중심’으로서의 역할을 강화하기 위해 역세권의 밀도 향상을 유도하고, 고층주거우세형 역세권과 저층주거․소상업우세형 역세권은 개발여력이 있는 지역의 밀도관리를 통해 ‘지역중심’의 역할을 강화하도록 한다. 따라서 「도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령」제6조제2항에서 ‘역세권을 역사의 중심점 또는 간선도로 교차지의 교차점에서부터 500m 이내로 한다.’라고 규정하고 있으나, 토지이용 특성 등을 반영하여 그 범위를 재설정할 필요가 있다. 또한 역세권의 유형과 1차, 2차 역세권에 따라 밀도에 영향을 미치는 TOD계획요소의 차이가 있음을 알 수 있다. 따라서 지역특성을 고려한 유형별 1차, 2차 역세권의 차등적인 밀도관리가 필요하다.