초고층 복합주거 거주민 만족도의 영향요인 분석

Abstract

초고층 복합주거는 일반주택과 달리 초고층화, 시설의 첨단화 등의 장점을 중심으로 하고 있으며, 역세권을 중심으로 한 도시재생과 규제 완화, 용적률, 세대 수, 분양가 자유화 등과 같은 건설경기 활성화 정책과 맞물려 새로운 주거유형으로 점차 발전하고 있다. 또한 최근에는 에너지 절감 및 환경오염을 저감하는 시스템을 단지 및 건물내부에 적용하고 있어 설비 및 유지관리 차원에서도 친환경적 요소가 도입되고 있다. 이러한 관심이 증가됨에도 불구하고 일반 공동주택의 경우 친환경 인증 계획요소들의 적용 및 개선방안을 위해 정량적인 검증이 이루어지고 있지만, 초고층 복합주거의 경우 친환경 계획요소의 적용에 대한 연구와 그 영향관계에 대한 정량적인 실증연구가 미비한 실정이다. 따라서 본 연구는 초고층 복합주거의 친환경 계획요소를 평가할 수 있는 실질적인 지표체계를 마련하고자 하고, 초고층 복합주거의 친환경 계획요소 지표체계를 통해 실제 대상지에 적용해 보도록 하며, 종합적인 평가점수를 도출하여 초고층 복합주거의 친환경 우수단지와 비우수단지를 구분하는데 연구의 목적이 있다. 다음으로 초고층 복합주거 친환경 계획요소를 중심으로 친환경 계획요소가 거주 만족도(만족도, 충성도, 선호도)와 어떠한 영향 관계 및 구조를 가지고 있는지 실증분석을 하는데 목적이 있다. 나아가 이를 통해 향후 초고층 복합주거의 계획에 있어 친환경 계획요소를 고려한 구조와 영향관계의 파악을 통해 초고층 복합주거의 계획요소와 적용에 관한 시사점을 제언하고자 한다. 이를 위해 첫째, 친환경 계획요소에 대한 지표체계 검증을 위해 전문가 대상으로 FGI(focus group interview) 및 브레인스토밍을 실시하여 객관성을 확보하였으며, 요인별로 지표의 적합성을 검증하기 위해 요인분석을 실시하였다. 둘째, 구축된 초고층 복합주거 친환경 계획요소 지표를 바탕으로 전문가 AHP 분석을 통해 평가체계를 구축하고, 대상지에 대한 평가를 통해 친환경 계획요소에 대한 우수단지와 비우수단지를 구분한다. 셋째, 우수단지와 비우수단지의 실제 초고층 복합주거에 거주하고 있는 주민을 중심으로 설문조사를 실시하였으며 이를 바탕으로 중요도-만족도 사분위 분석(IPA)을 우수 및 비우수단지를 비교분석하였다. 넷째, 수도권을 우수단지와 비우수단지로 세분화하여 각 지역별로 실제 거주자가 느끼는 친환경 계획요소 부문에 대한 만족도를 PLS-SEM 2.0을 통해 친환경 계획요소의 영향계수 및 구조를 도출하였다. 먼저, 초고층 복합주거 친환경 계획요소 평가체계를 바탕으로 우수단지와 비우수단지로 구분하였다. 우수단지로는 트라펠리스, 하이패리온, 페스트월드, 센트럴파크, 메타폴리스가 도출되었으며, 비우수단지로는 위버폴리스, 파라곤, 플래티넘으로 나타났다. 이렇게 도출된 우수 및 비우수단지를 바탕으로 사분위 분석(IPA)를 실시한 결과 다음과 같이 나타났다. ‘단지’부문에서 두 단지의 거주민 모두 입지적 장점을 초고층 복합주거에 있어 중요하다고 판단하고 있으나 편의 및 문화시설과 대중교통 시설이 잘 갖추어진 우수단지에 비해 비우수단지의 만족도가 낮은 것으로 나타났다. ‘건물내부’부문에서 실내음환경에 있어 실거주자를 위한 고려가 두 단지 모두 충분히 되어 있는 것으로 판단되며, 건물내부의 편의 및 안전부분에서도 이러한 모습을 나타내고 있다. 하지만 우수단지의 경우 단지 및 건물내부의 편의시설에 비해 환경에 대한 배려가 낮은 것으로 판단된다. ‘설비/유지관리’부문의 경우 두 단지 모두 주민지원시스템에 있어 높은 만족도를 나타내고 있었지만 폐기물처리와 자원재활용에 있어 상반되는 만족도를 나타내는 것으로 나타났다. 이처럼 사분위 분석 결과 각 부문별 요소와 세부계획요소의 개선방안을 도출할 수 있었다. 하지만 이를 통해서는 초고층 계획요소와 거주만족도의 영향관계를 알아보기에 부족하기 때문에 초고층 복합주거의 친환경 계획요소가 거주자의 만족도와 선호도, 그리고 충성도에 어떠한 영향관계를 가지면서 구조를 형성하는지 PLS 구조방정식을 바탕으로 분석하고자 한다. PLS 구조방정식 결과를 종합해서 판단해 보았을 때 수도권 전체지역을 종합적으로 분석하였을 때는 각 부문별 친환경 계획요소가 만족도에 영향을 미치고 이러한 영향요인은 거주민의 충성도와 연관관계를 가진다는 것을 알 수 있었다. 하지만 우수단지에서는 특히 친환경 계획요소 중 설비/유지관리 부문에서만 주민의 만족도와 선호도에 영향관계가 있음을 알 수 있었다. 이는 설비/유지관리 부문의 친환경 계획요소를 개선하면 만족도나 선호도에 영향을 주고, 이러한 설비/유지관리 부문의 친환경 계획요소는 주민의 충성도에도 미치게 된다는 구조를 판단할 수 있었다. 또한 우수단지의 단지계획부문의 친환경 계획요소는 선호도를 증진시키지만 충성도로 이어지지 못한다는 것을 판단할 수 있었다. 앞서 실시한 분석과정을 바탕으로 도출된 시사점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, ‘단지’부문에 있어 일반 공동주택에 적용되는 생태 단지환경을 복합주거인 주상복합이나 오피스 등에도 끌어 들여야 하며, 새로운 도시 패러다임인 TOD, 뉴 어바니즘 등과 같은 복합적인 용도로 개발되어야 할 것이다. 둘째, ‘건물내부’ 부문에 있어 환경오염물질이 발생하지 않는 친환경 자재 등의 사용 기준을 강화하여야 한다. 셋째, ‘설비/유지관리. 부문에서는 점차적으로 고효율 저에너지의 장점을 가지고 있는 첨단 자재 및 스마트 설비 등을 통해 보완이 이루어져야 할 것이며, 에너지 절약이 가능한 친환경 우수시스템이나 대체에너지의 활용 기술이 보다 강화되어야 한다. 마지막으로, 이러한 차이를 바탕으로 향후 초고층 복합주거의 공급에 있어 에너지 자원의 효율을 높일 수 있는 설비 및 대체에너지를 활용할 수 있는 방안에 대해 공급자 측면에서의 노력이 필요할 것이다. 이렇듯 본 연구는 초고층 복합주거를 대상으로 친환경 계획요소를 도출하고 대상지를 우수단지와 비우수단지로 구분하여 실거주자의 거주만족도 간의 영향관계 및 구조를 파악하는데 연구의 의의가 있다. 하지만 수도권 지역의 초고층 복합주거에 대한 분포와 공간적 범위의 한계로 인해 일반화하기에는 무리가 있다. 따라서 향후 초고층 복합주거의 녹색건축 인증이 활성화되어 비교 가증한 대상지의 확보를 통해 보다 세분화된 유형을 구분할 필요가 있으며, 이를 통한 구체적인 실증연구가 이루어져야 할 것으로 판단된다.