고용접근성 지수를 활용한 주택가격 결정요인에 관한 연구

Abstract

도시생태학에 따르면 도시는 하나의 중심을 갖는 단핵형태에서 다핵형태로 발전하는 것이 일반적이다. 서울의 경우도 과거 CBD 중심의 단핵형태에서 최근에는 GBD, YBD 등으로 도시중심이 분산되는 과정을 겪었다. 수도권 전체적으로 살펴보아도 아직 이 세 업무중심지역으로 출퇴근하는 인구가 대부분이며, 이러한 상황에서 고용접근성이 주택가격 형성요인에 있어 중요한 부분을 차지하게 되는 것은 필연적이라고 할 수 있다. 따라서 주택 구매 결정과정에 있어 중요하게 고려되는 요인들 중 하나인 고용접근성에 대해 심층적으로 살펴보고 이러한 고용접근성이 주택가격에 미치는 영향을 확인해보고자 하였다. 기존 선행연구에서는 헤도닉 특성가격함수 방법론을 활용하여 물리적 특성변수와 입지적 특성변수 그리고 기타 거시경제 변수 등으로 나누어 분석을 진행해왔으며, 고용접근성에 대한 부분을 고려한 연구도 있었다. 하지만 고용접근성의 개념을 분석에 적용함에 있어 단순히 도심까지의 거리나 CBD·YBD ·GBD까지의 거리 등의 대리변수만을 사용해왔다. 따라서 본 연구에서는 통계청의 2011년 전국 사업체조사 자료의 각 동별 종사자수와 동간 직선거리를 활용하여 일반적인 형태의 고용접근성지수를 고려하였고, 기본적으로 이에 대하여 고용접근성이 상대적으로 높은 지역일수록 주택가격이 높을 것이라고 가정하였다. 분석에 활용된 자료는 앞서 언급한 각 동별 종사자수, 동간거리 그리고 주택가격에 대하여 부동산 114에서 구축된 전국 아파트 시세자료를 활용하였으며 시간적 범위는 경제위기 이후 주택시장이 안정화되고, 행정구역 변경이 가장 적었던 2011년으로 하였다. 주택가격 결정요인 분석에 있어서 공간상에서 발생하는 현상이 그 중심에서 멀어질수록 크기나 밀도가 감소하는 특성을 함수로 표현한 거리조락함수(distance-decay function)의 개념을 이용하여 네 가지의 고용접근성지수 모형을 구성하였으며, 이러한 네 가지의 고용접근성지수 중 주택가격을 가장 잘 설명할 수 있는 고용접근성지수를 제시하고 고용접근성의 정도를 심층적으로 측정하였다. 또한 선행연구에서 사용되었던 고용접근성 변수로 CBD·YBD· GBD까지의 거리를 활용한 주택가격 결정요인 분석과 비교분석하여 결론 및 시사점을 도출하였다. 실증분석 결과 네 가지의 거리조락함수를 활용한 고용접근성지수 모형 중 Exponential Power Function을 활용한 경우에, 주택가격 결정요인 분석에서 거리마찰멱수의 범위가 0.1~3.0 사이에서 R-Square 값이 0.5776으로 가장 높은 설명력을 가지는 것으로 나타났으며, 거리마찰멱수인 와 값은 각각 0.1과 1.6일 때 가장 높은 설명력을 가지는 것을 알 수 있었다. 많은 선행연구에서 사용한 고용접근성 변수로 CBD·YBD·GBD까지의 거리를 사용한 분석과 비교했을 때, 거리조락함수를 활용한 고용접근성 지수가 주택가격 결정요인 분석에 있어서 더 적절한 것으로 나타났으며, 이와 같은 결과는 향후 주택가격 결정요인 분석을 함에 있어 시사하는 바가 클 것으로 사료된다.